办公楼物业维修保养管理计划方案.doc

办公楼物业维修保养（管理）计划方案 第一节概述 XXX办公楼维修保养的基本任务是确保该项目之建筑物、内外装 璜、基础设施、服务设施、机电设备的完好和正常运行使用。适应高 档写字楼（及酒店）办公和经营服务需要。保持并提高“硬件”水平使 大厦保值增值，为大厦的长远发展打下稳定的物质基础。 实施维修保养项目的综合管理，是完成既定任务的保障。我们 认为根据XXX大厦的使用和经营需要，结合该物业的实际情况，将维 修保养范畴内诸因素的各主要方面及各重点环节科学地、有机地结合 起来，发挥整体实力，是完成管理目标、保证质量和提高综合效益的 有效手段。 本计划书系统地概括了 XX办公楼维修保养的组织制度、技术管 理、设备计划保养、维修服务、能源和材料管理的实施方案，注重了 操作性。就设备设施维修保养作业等重要的操作环节进行简浅展开， 希望能成为较切合实际的作业指导纲领。 末端具体工作计划、操作程序及规章制度等应在实际工作中根 据不同的具体情况和业主委托的实际管理内容进行细化和量化。 第二节组织制度 部门名称：工程部（或维修部）一一大厦工程维修服务部门 岗位设置 TOC \o 1-5 \h \z 维修保养主管（工程师）： 1人 变电站/发电机运行值班： 4人 冷冻机和空调系统运行维修： 4人 热力站/水/燃气/消防水系统运行： 4人 楼宇自控/卫星电视运行值班 和电话线路/报警线路等弱电维修： 5人 水/电/空调末端维修和客户综合维修服务：6人 土建/装修日常维修： 2人 合计： 26人 人员素质： 主管： 工程师或技师职称，10年以上工作经验。 电站电工： 有高压电工操作证和入网证，中级以上技术等 级，5年以上工作经验。 维修电工： 有（高）低压电工操作证，中级以上技术等级，3 年以上物业维修服务经验。 水/暖/空调工：有相应操作证，5年以上专业经验。有物业 维修服务经验。 弱电技工：弱电技术5年以上，有楼宇自控运行经验。懂 消防自控、卫星电视、通讯线路运行维修。 岗位责任 1?维修保养主管：直接上级-—项目经理 工作范围：大厦所属建筑物、装饰装潢、基础设施、各类机 电设备的运行、维修、保养工作的管理；各类内 部工程大修改造工作管理；日常维修、服务管理。 对工程部所有员工负有领导、组织、教育的责任。 制定部门工作计划、费用计划并组织执行和过程的控 制。 对员工人身安全、设备运行安全进行检查、督导。 制定或审批工程部各种规章制度和工作规范。 向经理报告工作完成情况、费用执行情况及经营情况。 工程师(主管兼)。直接上级：公司工程部总监 管理工作范围：全面技术管理工作。负责大厦“硬件”设备 设施的技术管理和员工的技能培训。 制定设备设施维修保养计划，并提供技术保障。 制定操作规程和质量标准。 对维修保养的操作过程实施控制，维修保养工作完成 后验收。 （4） 维修费用预算、成本控制、维修材料备件的审核及确 认。 （5） 大修、改造方案的制定及；客户二装工程方案及技术 资料的审批。 （6） 能源使用管理。 业务工作范围： （1） 所辖专业的维修、保养、服务的组织工作。 （2） 专业维修保养计划制定和实施，完成各种工作任务。 （3） 专业技术工作的实施及有关的工程方案审查，完工验 收。 （4） 专业费用预算，并控制费用的使用。 （5） 员工业务分配和业务考核。专业系统规章制度的建立 与执行。 （6） 其它日常管理工作和维修保养的实际操作。 班组（或岗位）领班。 （1） 具体日常运行值班、维修、服务工作的分配和操作。 （2） 执行保养计划并保证质量。 （3） 执行主管工程师安排的工作指令。 （4） 及时处理报修和投诉。 （5） 负责分管设备的安全和员工的操作安全。 （6）与员工共同操作。 5?技工。直接上级：领班 按岗位分配和责任制规定，完成各类工作任务。(各项工作 制度、规范及岗位分配另行制定)。 6.值班调度(楼宇自控值班员兼)。 直接上级：主管。 24小时受理各方面的报修、投诉。随时分配给各班组 员工或通报各级有关人员处理，并得到反馈。 随时掌握员工动态分布情况，及时进行维修服务中的 人员协调互补。 及时传达上级临时安排的工作指令。 服务中的联络、约定、配合、协调。组织处理紧急事 件。 规定的外部事务及有关业务手续的联络、办理。 档案、资料管理；文秘性工作。 考核制度 根据不同的工作岗位和工作性质分别建立各类考核规章。 部门逐级考核：制定系统、班组岗位逐级考核标准和办法。 员工逐级考核：制定领班、技工逐级考核标准和办法。 考核内容：(细则另定) 部门考核 a保养计划完成情况。 b设备完好率和运行情况。 c服务质量。 d费用执行情况。 员工考核 a绩效。 b业务能力技术水平。 c工作质量。 d服务态度。 第三节技术管理 ?技术资料管理 （一） 制定详细