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土地一级开发 一、我国土地一级开发产生的背景 1．土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。 2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要 新型的土地开发模式。 3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的 能力。 二、我国土地一级开发的发展历程 从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段： 1．萌芽期(1996年至1999年) 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因 此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。1996年上海、杭州等地 1999 率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 年以 前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。按照当时的供地程序，开 发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地， 自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。可以看出这 一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均 由获得土地使用权的房地产开发商来完成。 2 (1999 2002 ) ．发展期 年至 年 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性 “ ” 用地 招拍挂 制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门 槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专 门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土 地一级开发包括征地、拆迁和基础设施建设等之后将土地交还给政( ) 府，再由政府统一向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公 司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性 比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想 的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发中， 成立了北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限 公司等多家土地一级开发公司，其各自以划拨方式取得了一定范围的 土地，进行征地、拆迁、市政基础设施建设后，分别由政府以协议或 公开方式出让土地。 从全国范围来看，这一阶段的另一个明显特点是：由于土地储备 开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了 土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。 3 (2002 2006 ) ．规范期 年至 年 为规范土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足经济发 展和城市建设用地需求，各地结合自身实际情况，陆续出台了一些地 方文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资金管 2002 理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市 年出台的《北京 市土地一级开发管理暂行办法》，规定土地储备机构和政府以招标方 式选择土地一级开发公司，并委托其实施土地一级开发，在将土地开 发为熟地之后以公开方式向社会供应。可以说，北京市出台的一些土 地一级开发文件对全国的土地一级开发工作起到了积极的推动作用， 全国范围内的土地一级开发工作也逐渐步入正轨，其中土地开发方式 的改革成为各地工作重点，目标就是要建立体现政府土地所有权以及 “ ” 符合市场经济运行机制的 效率优先、兼顾公平 的土地一级开发新模 式。 值得一提的是，随着更为细化的文件的出台，土地一级开发工作 将会朝着开发模式的合理化、市场化，开发过程的规范化、透明化方 向发展。以北京市为例，近期《关于加强北京市土地一级开发管理有 关问题的通知》、《关于北京市土地一级开发招标投标管理有关问题的 通知》、《北京市土地一级开发项目融资方案》等文件正在酝酿或将要 出台，这将进一步推动北京乃至全国土地一级开发工作的发展。 三、土地一级开发的内涵界定 1．土地一级开发的定义 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的