房地产价格评估.pptxVIP

项目六 房地产交易管理制度法规政策; 任务一 概述 ;价格申报制度：/;;房地产价格评估制度与价格评估人员资格认证制度;四、房地产交易管理和房屋网签备案制度;; 任务二 房地产转让管理;2、房地产转让分类;二、房地产转让的条件;以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 原则：转变模式，走流程;保留模式，缴收益。 可以保留模式的几种情况： (1)国家机关、军事用地、基础设施、公益事业、重点扶持; (2)私有住宅转让后仍用于居住的; (3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的; (4)同一宗地上部分房屋转让而土地使用权不转让的; (5)暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的; (6)根据城规、政府规定不宜或暂时无法转让的。;三、房地产转让的程序;四、房地产转让合同;五、共有房屋的转让 共有房屋是指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。 “共有”分为按份共有(出资关系)和共同共有(配偶、继承)。如共有人之间没有约定或约定不明，除非存在家庭关系，否则默认为按份共有(平均处理)。 (一)按份共有房屋的转让(灵活) 按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 “两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。” ;90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占据1/3，甲转让自己的份额，乙丙都愿意购买，且协商不成，此时甲乙丙三方提出将甲的份额一份为二，应予支持。 “共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持。” 90m2的房屋，甲乙丙三人按份共有，各占据1/3，甲去世后，其儿子继承，面对继承等无偿转让形式，乙希望行使自己的优先购买权，避开继承环节，优先购买甲份额，法院不予支持。 ;;六、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;七、对失信被执行人购买房地产的限制;;任务三 商品房销售管理;3、商品房预售许可 房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市，县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料： （1）商品房预售许可申请表； （2）开发企业的《营业执照》和资质证书； （3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （5）工程施工合同及关于施工进度的说明； （6）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、面积竣工交付日期等内容，并应当附商品房预售分层平面图。 （7）其他有关资料 ;4．商品房预售合同登记备案 房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。;二、商品房现售;三、商品房销售代理（粗略） 四、商品房销售的其他限制性规定（粗略） 五、商品房买卖合同(重点） 房地产开发企业应与购房者签订书面商品房买卖合同，预售合同主要内容包括：（现售合同为红色内容） （1）当事人名称或者姓名和住所； （2）商品房基本状况； （3）商品房的价款； （4）商品房交付条件和交付手续； （5）面积差异处理方式； （6）规划设计变更 （7）商品房质量与保修责任 （8）合同备案；与房屋登记 （9）前期物业管理 （10)其他 ;六、规划设计变更（粗略）;面积误差比绝对值超过3%的，合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：（1）开发商少面积：预售100平，实际测量95平，少了5平方。3平方开发商退正常房款，2平方按双倍退给购房人。（2）开发商多给面积：预售100平，实际测量105平，多了5平，3%以内的3平方购房人按原房价款补足、2平方由开发商承担。当然，如果出现这两种情况的话购房人都可以选择退房。 1）按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。 2）按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。 买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房