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世联深圳淮北凤凰城项目营销诊断与执行报告;;目标下的整盘思考……;目标解析;项目简介;老 城 区;1;基础指标;项目背景分析;前期展示及宣传有一定的效果,但是在展示细节方面无法凸显项目品质感;项目前期推广形象混乱,核心价值不明晰,推广缺乏系统性;项目外围及现场包装展示不到位,细节品质感较差;缺乏足够的销售道具,用以销售员支撑项目价值点或者解决客户核心疑惑,形成卖压;项目工程现场杂乱,工程进度等关键环节进展缓慢,造成客户信心不足;价格表制定不尽合理,水平差较小,导致去化不够均匀;*;由于前期“一拆一改一建”活动的举行,而后期并没达到预期的执行,导致客户信心不足,项目口碑受一定影响;案场服务水平不高,缺乏团队战斗力;1、形象、主形象传递不聚焦,核心价值不清晰
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相山一号、相山风景、东紫昱苑
新区南扩
蓝湖绿城、中央花城、金色云天、湖畔御景、翡翠岛、华松时代城、慢城、帝景翰园、相山庭院、百年香樟花园、星河湾、水岸碧桂园
城东东进
天赐良园、温哥华城、青岛花园、龙溪水岸
城西西延
凤凰城、左岸、家天下;项目名称;项目名称;总价区间(万);面积;本项目: 多层、花园洋房及小高层;家天下;湖畔御景;中央花城;*;*;*;*;*;翡翠岛; 竞争对手规模指标对比;营销对比;竞争总结;客户分析;*;*;*;*;老城区是客户的主要来源,矿区客户作为淮北主力客群目前在本项目所占比例较少,本项目应加强矿区客户拓展; 客户对项目认知的渠道主要是通过路过和朋友介绍,应加强现场包装和老带新活动及现场说辞,来进一步的提高上门量;
加强现场展示、SP活动及媒体有效利用的同时拓展其他客户渠道。;*;*;环境和规划是本项目最被客户认可的因素,而区域、交通、工程进度及配套是本项目最大的抗性 ;成交客户写真;成交客户写真;成交客户写真;未成交客户写真;未成交客户写真;客户分析总结;客户分析总结;核心价值;寻找价值信息(FAB模型);消费者:他们买什么?;;;凤凰城 淮北一生之城;营销策略;;策略执行;陌生区大盘的营销方法论;策略模型:合理把控营销节奏,通过 “4S营销策略”把一生之城的生活传递理念给目标客户;采用多频次、小幅度开盘的方式,创造持续热销的景象;价格策略方面采用低开平走的方式,快速销售,快速回现;;展示攻略要点:
充分体现项目细节和未来生活情景——设施、配套、服务、生活方式等;
展示先行——展示为王,加紧落实展示计划。但准备不足时,宁愿不展示;区域界定,划分“势力版图”,给城西板块烙上“凤凰城” 印!;;隧道内高处刷白,低处涂鸦,同时添加隧道灯箱,提升亮度和安全感,弱化隧道抗性;现场展示是客户对未来居住生活的预先体验,出色的展示能根本上打动客户,刺激客户的购买行为;会所前广场,营造高品质生活氛围,增强客户高品质感知;;;;;;品质展示——会所增强会所内的销售氛围和品质认知,进一步提高项目形象,形成销售卖压;法式风
格样板房;对于顶楼的去化,可以利用情景样板房做有效的展示
情景样板房配合工程进行工序,细节部分展示,并进行说明,使客户亲眼
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