办公楼物业管理方案.docx

办公楼物业管理方案 目 录 第一部分 物业公司简介…………………………………………… 2 1.1 公司简介………………………………………………… 2 1.2 公司业绩………………………………………………… 4 1.3 公司执照、资质、法人代表登记……………………… 6 第二部分 XX 办公大楼物业管理项目的管理特点……………… 9 2.1 项目简介………………………………………………… 11 2.2 业户群体分析…………………………………………… 16 2.3 物业管理规划定位……………………………………… 16 2.4 项目管理特点及难点分析……………………………… 17 2.5 解决上述管理难的措施………………………………… 18 第三部分 拟定质量管理目标和采用的管理方式………………… 24 3.1 管理总体目标…………………………………………… 24 3.2 XX 办公大楼管理模式设想及管理方式……………… 36 第四部分 管理服务内容…………………………………………… 41 4.1 前期接管………………………………………………… 41 4.2 针对本物业大楼的管理特色思路……………………… 57 第五部分 管理人员的配备、培训和管理………………………… 66 5.1 人员配置(含作业层人员配置)………………………… 66 5.2 管理人员培训…………………………………………… 69 5.3 管理服务人员的管理…………………………………… 77 第六部分 XX 办公大楼管理服务费用测算……………………… 82 6.1 XX 办公大楼物业管理服务费用测算………………… 82 6.2 物业管理开办费用测算………………………………… 90 6.3 设备、设施接管改造费用……………………………… 92 6.4 物业管理用房配置方案………………………………… 94 2 3 PAGE PAGE 10 理体系， 公司从接管第一个项目开始就按照 ISO9002 和ISO14001 双体系质量标准进行管理，标志着企业正式与国际化管理运作模式接轨。 公司大力拓展物业管理业务， 目前公司的全委托物业管理面积达 200 多万平方米， 其中爱建滨江国际社区建筑面积达 140 万 平方米，上海市政府办公楼建筑面积 18 万平方米，河政公务员小 区建筑面积约 35 万平方米。 通过公司全体员工的努力，服务意识、服务质量、开拓创新、 追求卓越已成为我公司的品牌象征， 先后获得省优秀示范大厦， 市优秀示范住宅小区等称号。 良好的体制、完善的制度、优秀的人才给公司创造了社会效益和经济效益。在对市政府大厦四年的物业管理中， 使我公司在管理行政大厦行业中创出了具有自己特色的物业管理品牌。 公司的社会知名度、美誉度和信誉度都有了极大的提升。社会效益、经济效益和环境效益并重， 使公司走上了一条高速良性、可持续发展之路。 公司业绩 3、公司执照、资质、法人代码证 第二部分 XX 办公大楼物业管理项目的管理特点 项目简介 上海 XX 办公大楼，坐落于道里区友谊路 307 号，总建筑面积约 3.2 万平方米，由东、西两栋楼组成。西楼五层（其中地下室一层）室外停车场停车位 20 余辆；东楼七层（其中地下室两层、附楼两层）地下车库设有69 个车位，2 个洗车位，泳池 1 处。 西楼共有办公室 108 间，设备间8 处，卫生间16 处。电梯2 部，送餐梯 1 部。消防楼梯 4 处，消控中心 1 处，中央空调主机 2 台，分体空调 20 台，风机房 2 处，水箱房 1 个。 东楼、附楼共有办公室 71 间，餐厅 10 间，多功能厅 1 间，会议室 2 间，设备间 2 处，电梯3 部，送餐梯3 部，采用中央空调，制冷机房1 处， 消控中心 1 处，风机房13 处，弱电室6 处，配电室2 处，锅炉房 1 处，水箱房 1 处，游泳池 1 处，洗浴中心 1 处（洗衣房、浴室 1 间），卫生间 15处。 西楼： 一层设有常委会议厅、休息厅，中心会议室 2 处，办公室 6 间，消控 中心 1 处，侯会室 1 处，阳光餐厅 1 处，大小餐厅、厨房各一处，消毒间 1 处，武警宿舍、总值班室、收发室各 1 处，医务室 4 间，衣帽室、食堂、 休息室共 3 处，门厅 2 个，前厅 1 个。 二层设有市民旁听席，休息廊，老干部处，办公室 30 间，活动室 5 间，卡拉 OK 室、台球室、休息室各 1 处，驾驶员休息室 1 处，备品间 4 处，水房 1 处。 三层设有多功能厅 1 个，天台花园 1 处，侯会室 1 处，主任会议室 1 处，办公室 31 间，接待室 1 处，档案室 3 处，理发室 1 处，库房 2 处。四层设有贵宾接待室 1 处，会议室1 处，办公室41 间，库房2 处，乒