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五爱深港客运项目
营销策略思维导图
制定方向
应对策略
利益最大化
开发
推售 2 层,蓄客 5、6 层
风险最低化
预
期
推售 5、6 层,蓄客 2 层
利益均衡化
推售 2、5 层,蓄客 6 层
收支测算
营销策略推广策略
营销策略
推广策略
方案一\
推售 2 层,5-6 层大量蓄客。
策略原则:经营稳定为核心,利益最大化为原则
策略分析:
价格分析:
项目直接竞品——五联商厦,现阶段预推售5- 7 层产品
利用竞品带动项目 5-6 层价格攀升,产品溢价化,谋取最大利益。
项目 3-4 层租售完毕,2 层为首层,又坐享 3-4 层面市带来的稳定客源, 利用首层关注率高,热度叫卖,抢占市场。
后期利用 2-4 层成熟运营,带动5-6 层产品溢价,既稳定市场,又为项目升值提供有效保障。
推售策略2 层推售,5
推售策略
2 层推售,5、6 层蓄客
竞品项目首层均价A:65000 元/㎡ B:60000 元/㎡ C:55000 元/㎡
所以 2 层销售价格和市场相吻合,在竞品调整 5-7 层价格体系时对项目无直接负面影响。同时项目本身的首层优势优于竞品,利于销售。
5-6 层面积套内面积较大,后期价格提升,敏感度不高。
最终净收益:10.24 亿(刨除返租费用后) 可实现回款:11.15 亿
5.6 层 2011 年价格预估
5.6 层 2011 年价格预估
利益分析
市场竞争环境分析
后期市场环境分析
思考点
利益最大化
收支测算
收支测算
方案二\
5-6 层推售,积累 2 层客群。
策略原则:以市场竞争策略为依据,后期营销风险最低化为原则
策略分析:
价格分析:
与竞品同期发售“相似楼层”产品,分流竞品客群。
低价入市,低开高走抢占市场关注,赢得市场份额。
后期利用 3-6 层成熟运营,带动 2 层价格不断攀升,进而实现更高溢价。
推售策略5、6
推售策略
5、6 层推售, 2 层蓄客
竞品已售 4 层均价:A:53000 元/㎡ B:48000 元/㎡ C:33000 元/㎡销售良好,预计将对 5-7 层进行价格调改。
本项目 5-6 层价格优势明显。
但 2 层套内面积较小,后期价格提升时,会存在客户对价格敏感度较高的风险。
最终净收益:9.76 亿(刨除返租费用后) 可实现回款:11.89 亿
2 层 2011 年价格预估
2 层 2011 年价格预估
利益分析
市场竞争环境分析
后期市场环境分析
思考点
风险最低化
收支测算
收支测算
方案三\
2、5 层同时推售,6 层蓄客
策略原则:竞争与利益均衡化原则
策略分析:
价格分析:
与竞品比较,既有“相似楼层” 产品推售,也有“首层”稀缺产品推售, 利于抢占市场。
低价入市与稀缺产品推出的策略相辅相成,既强调竞争优势,又成功分流了竞品客群。
后期利用 2-5 层成熟运营带动 6 层产品价格不断攀升,进而形成产品更高溢价,
推售策略2、5
推售策略
2、5 层推售, 6 层蓄客
竞品项目首层均价A:65000 元/㎡ B:60000 元/㎡ C:55000 元/㎡销售价格和市场相吻合,却是市场稀缺产品,利于快速趋化。
2. 项目 5-6 均价 40000 元/㎡
竞品已售 4 层均价:A:53000 元/㎡ B:48000 元/㎡ C:33000 元/㎡销售良好,预计将对 5-7 层进行价格调改。
利用价格优势,抢占市场。
3. 项目 6 层在 2-5 层成熟后,可实现更高的溢价。
最终净收益:9.92 亿(刨除返租费用后) 可实现回款:12.02 亿
6 层 2011 年价格预估
6 层 2011 年价格预估
利益分析
市场竞争环境分析
后期市场环境分析
思考点
利益均衡化
收支测算
收支测算
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