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项目论证阶段，一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。 4.2 项目论证阶段部门分工 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第64页。 项目发展部整合其他专业部门对项目进行综合分析及评判,并给提供建议给决策层进行参考 从业人员要求: 专业 全面 协调能力 职业道德 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第65页。 集团项目发展小组工作 4.3 项目决策阶段时间控制计划 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第66页。 4.4 地价及建安成本控制 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第67页。 4.4 地价及建安成本控制 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第68页。 谢 谢！ 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第69页。 1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的利润回报。 买地的动机不是单一的 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第32页。 可行性分析（技术分析） 项目决策背景及摘要 第九部分：补充内容 1.2 房地产项目可行性分析 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第33页。 项目决策背景及摘要 外部环境 内部因素 1.2 房地产项目可行性分析 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第34页。 要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚 1.2 房地产项目可行性分析－第一部分：项目概况 （土地的自然质素和属性） 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第35页。 1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第36页。 1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第37页。 1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第38页。 1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第39页。 1.2 房地产项目可行性分析－周边环境 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第40页。 1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套 。 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第41页。 1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第42页。 1.2 房地产项目可行性分析－规划控制要点 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第43页。 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 立即开发与作为土地储备优缺点分析 1.2 房地产项目可行性分析－地价 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第44页。 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估 6.政策性风险评估 1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第45页。 1.2 房地产项目可行性分析－第三部分：市场分析 回答三个问题： 1、卖什么 2、卖给谁 3、多少钱 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第46页。 1.2 房地产项目可行性分析－法律及政策性风险分析 合同不是万能的，不能规避所有风险 合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实现性逐步落实和评估 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第47页。 规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念 1.2 房地产项目可行性分析－第四部分：规划设计初步分析 确定的几大要素 概念设计：产品形态及比例（住宅类型、商业面积） 小区内部配套比例 可经营（可售、可租）部分 不可经营部分（学校、会所等） 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第48页。 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 1.2 房地产项目可行性分析－第五部分：工程、销售计划 万科房地产项目投资决策与评估全文共69页，当前为第49页。 成本预