组织架构及工作职能运行图.doc

3.1 管理机构图 东电项目人员组织架构图（共计：132人）成都诚悦时代物业服务有限公司 成都诚悦时代物业服务有限公司 中国 中国**集团公司四川公司 成都****物业服务有限公司 **项目 办公楼管理处项目经理 1人 四川****管理有限责任公司 项目副经理 1人 环境维护部 32人 设施设备维护部 25人 秩序维护部 29人 客户服务部 10人 餐饮部 32人 副主管 1人 主管 1人 技工 23人 队长 1人 副队长 1人 班长 3人 队员 24人 主管 1人 保洁员 31人 主管 1人 客房领班 1人 客房服务员 3人 VIP专员 2人 总台 2人 收发 1人 内勤 1人 餐饮部经理 1人 餐厅主管 1人 厨师长 1人 厨师 9人 管事员4人 厨工 1人 餐厅领班 1人 会议领班 1人 会议服务员 3人 VIP服务员 3人 库管 1人 服务员 4人 传菜员 2人 物业服务中心 2人 品质主管 1人 3.2 工作职能组织运行图 在具体物业管理服务活动中，管理处项目经理既是物业服务工作的指挥者也是执行者，中国东电集团公司江苏公司是物业服务的监督机构。在服务提供过程中各部门负责人及时了解和记录业主的需求和意见，并及时反馈给项目经理，项目经理组织管理人员对业主需求和意见进行分析、总结，不断改进完善我们的服务并付诸实施，使我们的服务作到更快、更好、更周到，不断持续改进。公司总部是管理处物业管理工作的资源支撑点，公司总部将给予项目以人员、技术、物资等方面的支持。同时锦江宾馆作为物业服务顾问，提供酒店式培训和必要时的人力支援保障，确保办公大楼的餐饮、客房等服务达到五星级的酒店标准。 公司与江苏东电办公大楼项目管理处工作指导关系流程 信息反馈 信息反馈 （公司信息中心） 管理内审 （品质管理部） 各项管理服务作业指导 （各职能部门） 管理服务监督 （总经理） 管理服务环节指导 （各职能部门） 服务中心各类人员培训 （人力资源部） 华电项目管理处 成都诚悦时代物业服务有限公司 各类计划性工作 各类计划性工作 管理处项目经理 各部门主管 相关班组 物业服务中心 各类非计划性工作 执行情况反馈 安排落实 安排落实 执行情况反馈 跟踪调整 跟踪调整 传达 管理处日常工作运行图 信息处理 信息处理 工作指令 相关部门主管 各部门领班 管理处项目经理 客户服务需求 客户服务部 服务需求反馈 秩 序 维 护 队员 设施设备运行员 设施设备维护员 保 洁员 环境绿化员 客房.总台.VIP接待员 餐饮 及 会议服务员 厨师厨工及管事员 工作职能组织运行图 保 保 洁 服 务 保 安 服 务 工程维护、运行服务 绿 化 服 务 会 议 、收发服务 行政事务管理 财务计划管理 消 防 管 理 物管项目策划及投标 物业接管及验收 主过程 支撑及辅助 过程 服务实现的 策划过程 服务实现的 提供过程 和 测量、分析、 改进过程 人力资源管理 文件、记录管理 对外委托管理 社区服务管理 应急管理 标识管理 质量监督、检查管理 审核管理 绩效考核管理 行业管理 导入ISO9000管理 物管合同签订、成立管理处 采储管理 业主满意程度监控 不合格服务（含投诉）管理 物业管理服务质量管理的过程示意图 管理职责 管理职责 资源管理 测量、分 析和改进 服务 策划 服务 业主 及 顾客 业主 及 顾客 服务需求 满意 管理服务质量管理的持续改进 工作职能组织运行 满意 满意 不满意 服务需求 服务需求 服务实现 服务实现 3.3 管理机构设置 公司设立“中国东电集团公司江苏公司办公大楼管理处”。管理处实行内部独立核算，以安全管理指标、服务质量指标、环境管理指标、设施正常运行指标、成本管理指标为管理处绩效考核指标，项目经理具体组织实施物业管理各项工作，对物业管理服务质量进行全面控制，使各项服务工作更加高效和快捷。 管理处将采取在公司直接领导和江苏东电集团公司监督下的项目经理负责制，管理形式是层层负责制。管理处项目经理直接管理各班组，这使得管理信息传达及时，指挥命令统一，便于对服务质量的全面控制，使各项服务工作更加高效和快捷。 3.4 运行方式 3.4.1 实施“目标管理”和“预算管理”制度 公司每年通过与管理处签订目标管理责任书，把服务质量和成本控制作为考核管理处工作业绩的两顶最重要的指标，通过多年来的运作，业主满意率持续稳步上升、管理成本稳步下降的良好成果。我们将结合本物业大楼的管理特点和难点，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点，为业主提供“质优价廉”的物业管理服务。 3.4.2 建立员工培训制度 提供物业管理服务的员工之间的个性差异，对于服务的提供，不能简单地只制定一种“标准”，而是应