物业纠纷10问答（第六批）.doc

物业纠纷10问答（第六批） 1问：业主委员会必须有业主大会的授权才可以提起诉讼吗？ 答：业主委员会是由小区业主选举产生的，是以维护小区业主利益为目的而成立的自治性组织，是业主大会的执行机构。业主委员会代表业主进行诉讼，是维护业主合法权益的重要途径。因目前法律对业主委员会的法律地位规定的不够清晰，而业主委员会又没有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，以致在诉讼实践中对业主委员会是否具有起诉权产生了争议。有观点认为业主委员会具有当事人能力，有权独立起诉，也有观点认为业主委员会不具有当事人能力，在无业主大会授权的情况下，无权独立起诉。根据《中华人民共和国民法典》第286条第二款“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”的规定，探求立法者“请求”的意图，笔者认为应当包括对行为人的说服、教育、批评、制止和起诉在内的所有的请求方法，说明民法典赋予了业主委员会不仅具有独立起诉的权利，而且也明确了业主委员会提起诉讼的范围。只要是起诉符合了法律规定的起诉条件，业主委员会就可以提起诉讼。但为了避免争议，以更好地维护小区业主的合法权益，建议业主大会最好在讨论通过《业主委员会议事规则》或《小区管理规约》时，可以笼统地授予业主委员会在某些事项上有代表业主进行诉讼的权利，而不是在遇到问题后才召开业主大会进行一事一议一授权。 2问：物业服务人有协助业主在其车位安装充电桩的义务吗？ 答：新能源汽车属于“绿色产品”。业主在自家车位上安装充电桩就是落实推动绿色产品发展国家战略要求和《中华人民共和国民法典》第9条“绿色原则”法治要求的具体行动。根据山东省发展和改革委员会等多部门联合出台的《关于加强和规范我省居民小区电动汽车充电基础设施建设的通知》要求，“在居民区充电基础设施安装过程中，物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位，及时提供相关图纸资料，积极配合并协助现场勘查、施工”。“物业服务企业对申请方提出的充电基础设施安装申请，按程序进行登记并出具证明，配合业主或其委托的建设单位及时提供图纸资料，协助现场勘察、施工，无相关部门书面认定意见，不得以安全、电力容量不足等理由阻挠业主安装自用充电桩”。因此，业主在自家车位申请办理安装充电桩的过程中，物业服务人应当积极配合，提供便利，履行好自己的法定义务和约定义务。 3问：可以强迫物业服务人做公益吗？ 答：根据《中华人民共和国民法典》第76条的规定，物业服务人是以取得利润为目的而设立的营利法人，而非公益性组织。营利法人的生存需要和盈利属性驱使物业服务人必须要开源节流，以维持发展，这也是所有企业的生存之道。因为物业服务人毕竟是一个本小利微的劳动密集型企业，一方面，物业服务人要履行好合同约定，为业主提供高品质的物业服务。而另一方面，物业服务人又要通过营业收入解决员工工资、福利待遇、五险一金和日常支出等扣除成本，并在依法纳税获得利润后开拓市场，积累发展。在有了一定积累之后，物业服务人也可以在力所能及的情况下多做些公益，这不仅是物业服务人的社会责任，也是在做公益的同时，物业服务人宣传了自我，扩大了影响，促进了物业服务人的健康可持续发展。但必须强调的是，做公益应当坚持自愿，而不能强迫，任何摊派物业服务人做公益活的强迫命令，都是违背物业服务人意愿，侵犯物业服务人合法权益的行为，物业服务人对此有权说不，有权予以抵制。否则，强迫做公益不仅影响了物业服务人的“心情”，耽误了正常的物业服务，也使强迫的做公益变了味，久而久之，必然将强迫的做公益做成了无源之水，无本之木。 3问：业主委员会如何应对街道办、居委会的瞎掺和、乱指挥、滥作为？ 答：业主委员会是由小区业主选举产生的，是以维护小区业主利益为目的而成立的自治性组织，是业主大会的执行机构，而非街道办、居委会的职能部门，二者不具有法律上的管理性、从属性。根据国务院《物业管理条例》和各地发布的具体办法规定，街道办、居委会应当履行对业主大会、业主委员会的指导监督责任，以促进业主大会、业主委员会规范运转。因此，对于街道办、居委会正常的指导监督工作，业主委员会应当予以积极配合，对其合理的意见建议要尽可能采纳。但对于街道办、居委会超越指导监督之外的瞎掺和、乱指挥、滥作为，业主委员会则有权予以拒绝抵制。 4问：业主拒收漏水新房，物业服务人可以向其催交物业费吗？ 答：根据《中华人民共和国民法典》第939条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，如果业主在收到开发商交付的房屋并入住后，就应当依照合同约定，向物业服务人交纳物业