房地产行业市场前景及投资研究报告：弱复苏主旋律，结构.pdf

证券研究报告

房地产

弱复苏的主旋律，结构分化

研究房地产开发增持(维持)

2024年2月03日│中国内地专题研究房地产服务增持(维持)

2023年度销售总结：弱复苏的主旋律，结构分化

2023年，房地产市场整体仍可概括为弱复苏的一年。节奏上，上半年市场

需求脉冲式释放推动成交快速回暖，下半年市场成交热度逐渐下降。区域上，

经济基本面较好的华东地区贡献最大的成交面积和金额。结构上，二手房成

交领先于新房，且在部分城市，二手房短期对新房存在一定的替代作用。价

格方面，一二手房价格年内均有所下跌，二手房价格表现总体弱于新房；与

新房成交相似，高能级城市的新房价格韧性领先。

销售：新房累计同比降幅有所收窄，二手房复苏表现亮眼

2023年全国商品房销售金额/销售面积分别累计同比-6.5%/-8.5%，降幅较

2022年分别收窄15.8/20.2个百分点。其中，销售金额约是2016年水平，

销售面积约是2012年的水平。2023年，60城中新房成交面积同比为正的

城市有25个，较2022年增加23个。二手房方面，2023年，21城二手房

成交面积同比+39%，较2019年以来的峰值增长了12%。21城中二手房成

交面积同比为正的城市有20个，较2022年增加17个，成交面积较2019

年以来的峰值实现突破的城市有10个，二手房整体复苏表现亮眼。行业走势图

库存：新房库存有所下降，二手房挂牌量增幅明显房地产开发房地产服务

截至2023年12月末，克而瑞80城新房库存面积4.9亿平米，同比-5.3%；(%)沪深300

4

平均去化周期21.2个月，较2022年末延长1.1个月。其中，一线/二线/三

线城市的库存分别同比+2.8%/-12.2%/+3.2%；去化周期分别在(6)

16.9/19.0/26.3个月，较2022年末分别+0.8/-2.3/+6.9个月。二手房库存方(16)

面，根据中指院的数据，截至2023年12月末，样本18城的二手房总挂牌(25)

量为355万套，较2022年末上升24.6%。分城市能级来看，一线/二线/三

(35)

线城市截至2023年末的二手房库存分别同比+22.1%/+24.0%/+42.0%。Feb-23Jun-23Oct-23Jan-24

房价：高能级城市新房价格韧性更强，二手房表现弱于新房资料：Wind，研究

2023年，新房价格呈“前高后低”走势，70城新建商品住宅价格同比降幅

逐渐收窄，12月同比-0.9%，较1月收窄1.4pct；其中，高能级城市的新房重点推荐

价格韧性更强。二手房价格方面，70城二手住宅价格12月同比-4.1%，降目标价

股票名称股票代码(当地币种)投资评级

幅较1月有所扩大，整体跌幅大于新房。2023年二手房打折出售力度有所城建发展600266CH9.03买入

加大。根据贝壳二手房折价率数据，2023年12月，50城二手房折价率指建发股份600153CH12.25买入

数为85.4%，同比-3.4pct，降幅较2022年12月同比有所走阔。