物业服务管理方式、工作计划与年度任务目标.doc

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物业服务管理方式、工作计划与年度任务目标

目录

TOC\h\z\u第一节管理方式 1

第二节工作计划 12

第三节年度任务目标 16

第四节管理机构设置和规章制度 27

第五节物业管理指标及措施 35

第六节各项管理服务承诺指标 48

第七节机构配置及职能运作 50

管理方式

我们根据物业特性将管理方式概括为六大项：

1．有效的双重监管机制

在物业管理活动中，实行双重监管。即由管理处和物业管理公司，对物业管理处的各项管理工作进行监管，物业管理处对区实施专业化、一体化的物业管理。物业管理处的各项工作每月5日前向物业主管部门和公司进行书面汇报，接受管理处和公司的监督和指导，区对管理处的工作进行宏观的监控，公司各职能部门对管理处的各项工作进行具体的监督与指导，业主监督与专业化物业管理有机地结合在一起，形成业主自治、监管与企业专业化管理相结合的运作方式。

2．现代化的物业管理模式科技型物业管理

湛江市经济技术开发区人和春天花园小区是一幢集计算机技术、网络信息技术、自动控制技术、新型建筑材料等一体的现代化建筑，并以其高效、节能、安全、便捷、个性化强的设计优势体现了业主和设计者的超前

眼光。同时，区也是一座功能齐全的多功能建筑物，设备设施复杂、进口设备多、技术先进。我公司将在充分熟悉各个设备系统、各种材料化学性能的基础上，充分发挥人才优势，利用现代化科技设备设施和科学的管理方法，推行科技型物业管理，将“最优服务理念”始终贯穿于我们的整个物业管理活动中。

3．精简的组织机构

组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。我们专设区物业管理处负责具体物业管理工作。甲方、公司、管理处按“三位一体”式共管机制运作，同时物业管理处实行公司领导下的主任负责制，内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。物业管理处设主任一名，下设综合管理部、工程部、秩序维护部、环境管理部共四个部。

4.三大管理体系

()严密的整合性管理体系

我们将ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业安全健康管理体系进行有效整合，形成整合型管理体系。并导入到区的物业管理工作中，用先进科学的管理，确保区的各项物业管理工作达到并保持国内一流水准。

IS09001质量管理体系的关注焦点是业主的需求,我们通过实施该体系，持续地满足业主的明示需求及潜在的期望，确保业主满意。该体系主要强调对与产品（服务）有关的过程进行控制，并不断地审核和监督，及时采取纠正、预防措施，并持续改进，从而不断增强顾客满意度。

ISO14001环境管理体系的关注焦点是全球环境保护和全人类社会的可持续发展。该体系强调规范组织的环境行为、资源的合理利用、预防污染，倡导环境保护，强调绿色环保作业，以实现资源的可持续利用和生态环境的综合治理，满足国际(国家)对环境保护的相关要求，从而向社会展示我们的高度社会责任感和诚信守法形象。满足国际/国家对环境保护的相关要求，从而向社会展示我们的高度社会责任感和诚信守法形象。

OHSAS18001职业健康安全管理体系关注的焦点是员工的健康安全。该体系主要强调消除或降低企业的职业安全健康风险，不断改进绩效，预防事故的发生，确保企业员工的安全防护，有效增强员工对企业的凝聚力和向心力，从而保证整个服务水平的不断提高。在区的物业管理中，我们将贯彻执行整合型管理体系，理论联系实际，针对区的各项物业管理服务以质量、环保、职业健康安全管理体系的要求为准绳，并以此制订相应的标准和规范，从而使物业管理活动系统化，在区的物业管理活动中形成一个连续、严密的管理系统，实现各管理体系之间的优势互补，并有效地利用资源，降低管理成本，提高管理水平，降低企业的职业安全健康风险，同时对服务质量进行控制和不断改进，为用户营造出一个高质量、无污染、绿色环保、舒适优雅的工作、生活环境。

(⑵科学的人力资源管理体系

物业管理行业提供的产品是“服务”，物业管理的过程是物业管理人员向业主提供服务的过程，物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果。公司在区的物业管理中，将对人力资源管理进行全程的有效控制。

如:招聘员工的担保制度;新员工的政审制度;新员工的入职培训制度;要求所有管理服务人员100%持证上岗等等。

(3)周密的安全管理体系

以“外驰内张”为原则，以秩序维护、消防管理、车辆管理为主线，以训练有素、行动迅速、果断干练的秩序维护队伍为载体，利用现代化的手段，依靠先进的技术设备与工具，科学组织日常管理，迅速协助处理突发事件。

5．高效的内外关系和信息处理方式

服务于业主是我们的职责和义务。处理好内外的关系是我们工作开展的基础。我们将通过各方面关系的协调，与业主的心理交流，了解