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城市小区管理存在的问题及对策

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城市小区管理存在的问题及对策

近年来，随着城市的发展，城区面积不断扩大，城市人口不断增加，各类社会矛盾、社会问题凸显。城市小区作为城市最小的细胞，如果管理不到位，不仅影响城市的整体形象，而且会成为社会稳定的巨大隐患。小区面积不大，但其管理涉及到社区、住建、城管、规划、公安等多个部门，如何做好新形势下的小区管理工作，已成为城市管理工作的必修课。

一、小区管理现状

目前，城市小区可分为新建小区、老小区以及少数城中村。新小区管理多由所在地社区、小区业委会、物业公司管理为主。老小区多数为开放式小区，基本由社区管理。少数城中村由原隶属的行政村（或村改社区）管理，处于部分失管状态。另外，随着拆迁力度的加大，拆迁安置小区逐渐增多，众多农民拆迁后直接转变为城市人，但他们的生活习惯并未随之改变，如何使他们融入城市生活，也成为当前小区管理工作中面临的突出问题。

二、小区管理存在问题及原因

一是社区建设方面。社区作为居民自治组织，直接指导和实施社区辖区范围内的小区管理工作。就社区方面而言，主要存在的问题有：一是社区工作人员偏少、年龄较大、文化程度不高、获得社会工作者专业技术资格的人员不多、文体等各类专业辅导员也很匮乏。二是社区对应条口较多，社区办所有的条口工作都由社区几个工作人员分担，每个社区工作人员对应的条口众多，经常出现事务冲突，难以应对。三是社区缺乏相应的行政职能，开展工作多以说服教育为主，发现涉及违反行政法规的问题不能得到及时处理。四是社区各类场所有限。社区自身办公场所面积偏小，各类配套文体设施、健身路径偏少，少数老小区基本无法配套健身设施，无法满足居民的精神文化需求。目前，社区工作经费基本靠财政拨款，财产性收入和经营性收入相对较少，财政收入仅能维持日常办公，缺乏相应的小区管理、建设资金。

二是小区市容管理方面。新开发小区内部市容市貌管理相对较好，多数老小区普遍存在一些问题。一是基础设施不完善。多数老小区由于历史原因，建设时配套设施规划不完善，加之年代久远，普遍存在外墙粉刷面起壳风化，楼梯扶手脱落、锈蚀，无公共照明，多层楼房顶层防渗漏功能退化，上下水管道破损、堵塞，化粪池污水外溢等问题。二是少数居民素质不高，随意占用公共空间、乱丢垃圾、养鸡种菜、乱堆乱放装潢垃圾、搭建违章建筑等现象时有发生；三是小区内部防盗窗、店字招牌设置没有统一标准，没有统一的行政许可、审批规定，大多自行制作，影响小区的整体形象。四是少数原由企业管理的小区由于企业改制、物业退出等原因处于失管状态，内部环境无人管理，垃圾箱破损严重，苍蝇、蚊子乱飞，杂草多，杂物、雨水污水横流，小区内道路坑洼、

的问题；有的小区采取分期开发、分期建设、分期入住的方式，为物业接管增加了难度。

五是居民自治方面。多数居民尚未形成小区管理自治意识，在居委会、业委会选举时敷衍了事，少数居民为当选为居委会或业委会委员拉选票的现象时有发生。不少小区往往是在业主群体利益遭到损害时，才促成业主委会的成立以此维权。目前有些小区的业委会在小区车位问题或绿地被破坏等事件发生时，才会要求业委会维护居民利益，平时很少关注自身的民主权利。少数小区有部分配套用房出租，获得的租金业委会往往不能做到公开透明，也激发了居民与业委会之间的矛盾。业委会在选聘物业公司时与物业公司建立了某种利益联系，这样业委会就很难真正代表业主利益，甚至损害业主利益。

三、对策与建议

（一）强化组织领导，明确工作职责

市委、市政府牵头，成立由社区办负总责，住建、城管、公安、规划等涉及小区管理的职能部门为成员单位的社区管理领导小组，社区办作为住宅小区管理工作的责任主体，负责辖区内住宅小区管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责。指导完善小区自治组织，引入市场竞争机制，选聘合适的物业公司进行小区管理；各职能部门成立相应的社区管理工作队伍，加强与社区的对接，及时处理职责范围内的行政事务。例如城管局成立社区综合管理中队派驻社区办，配合社区办对小区内绿化、乱设摊点、乱倒垃圾、户外广告设置、建筑渣土处置等方面进行日常管理，对违法行为依法查处。住建、规划、公安等部门按照各自工作职责向社区延伸。

（二）完善工作制度，形成长效管理机制

一是建立日常管理制度。各职能部门建立日常管理联系制度，加强与社区日常管理的对接，发现问题及时处理时。建立定期巡查制度，各职能部门设定责任人按时定岗进入社区巡查，做好巡查记录，及时处理存在的问题。对难以处理的问题及时上报，协调相关部门共同处理。二是建立矛盾超前化解机制。进一步理顺社区居委会、物业公司、业主委员会三者之间的关系，采取管理教育与解决问题相结合的方式，定期或不定期做好矛盾的排查、预防和化解工作。三是建立联席会议制度。社区管理领导小组成员