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固定收益专题报告

内容目录

收储的本质是缓释资产流动性风险3

一、楼市库存高企如何破局：收储替代部分“无效”需求，政策发力点从“保负债”到“保资产”3

二、收储如何落地：财政扩张才是未来重点，配套资本金及贴息政策将影响收储规模，关注财政端配套政策..5

三、哪些主体或将受益：国有房企流动性压力有望改善，地方城投或通过盘活存量资产实现化债循环8

风险提示9

图表目录

图表1：2024年4月12个城市存量商品住宅待售面积超1000万平3

图表2：当前商品住宅库存接近2015年峰值水平3

图表3：居民购房需求疲软4

图表4：2024年4月二手商品住宅同比涨幅达-6.3%4

图表5：政策着力点从“保负债”到“保资产”5

图表6：郑州城发集团回购存量住房模式5

图表7：2024年3月百城住宅租金收益率达2.18%6

图表8：46个大中城市中去化周期超18个月的城市库存按可比口径调整后约2.3亿平7

图表9：2022年绝大部分地区债务余额/综合财力均在150%以上8

图表10：2021-2023年权益拿地面积百强中城投平均拿地占比达39%8

图表11：近年收储情况（不完全统计）9

图表12：2023年6月青岛商品房销售面积同比增长1.8%9

敬请参阅最后一页特别声明2

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固定收益专题报告

收储的本质是缓释资产流动性风险

5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、

法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租

型保障性住房。我们认为央行此举是“保资产”的又一举措，本质是以地方国有企业收储

一手房来替代部分市场化购房需求，为房市注入流动性并推动新一轮楼市去库存。或将打

通从保负债到保资产的链条，有利于盘活房企存量资产，推进保交房进程，提振市场信心，

助推地方城投化债。

一、楼市库存高企如何破局：收储替代部分“无效”需求，政策发力点从“保

负债”到“保资产”

据统计局数据，截至2024年4月，我国商品住宅待售面积达3.91亿平方米，中指研究

院数据显示40个重点城市中有12个城市存量商品住宅待售面积超1000万平，库存接近

2015年前后的峰值水平。

图表1：2024年4月12个城市存量商品住宅待售面积超1000万平

商品住宅存量面积(万㎡)

3,500

3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

郑青武成天济兰福北沈温深贵大上西宁海长南长昆苏杭无合厦太南

广南重西

州岛汉都津南州州京阳州圳阳连海安波口沙宁春明州州锡肥门原昌

州京庆宁

来源：中指研究院，国金证券研究所

图表2：当前商品住宅库存接近2015年峰值水平

商品住宅待售面积（万平米）

50,000

45,000

40,000

35,000

30,000

25,000

20