保险：养老产业专题研究（四）：险企养老社区布局先下一城.pdfVIP

保险

2022年1月12日

四）

平安观点：

中国养老社区现状：险企房企纷纷入局。国内养老社区的主要参与者包

括保险公司、房地产公司、养老服务机构、其他投资者四类，其中险企

和房企是最主要的两大参与者。养老社区运营模式主要分为重资产运营

模式、轻资产运营模式、轻重结合模式；重资产运营模式所需资金规模

大、投资周期长，但易于统一管理、能够保证养老项目服务质量。养老

社区盈利模式包括销售、销售+持有服务、租赁、租售结合四类。具体来

看：1）地产公司凭借其丰富的经验、土地资源，多采用重资产自建模式。

2）头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势，布局养老社区多为高

客购买保险产品的增值服务。重资产模式更易维持经营质量、塑造品牌

形象；但轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因

此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区。然而轻资产模

式收入较低、利润较薄，物业持有人稳定性存疑，可能影响合作关系。

险企：主打CCRC，聚焦高客经营。目前已布局养老社区的险企均采用

保险结合养老社区的模式，即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、

优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。从运营模式来看，主流险

企多采用自建或合作建设养老社区的重资产运营模式入局，合众及太平

则采取轻重结合的模式入局。从社区类型来看，险企多借鉴CCRC社区

模式，但侧重点各有不同。从收费模式来看，险企普遍采用租赁的盈利

模式。从目标客户来看，险企养老社区大多针对高客，门槛为200万元

保费以上；仅中国平安针对高净值客户，保费门槛达1000万元；合众人

寿针对中端客户，门槛为30万元。

房企：布局路线各有千秋。房企参与养老地产主要通过自建社区的重资

产运营模式，如万科随园嘉树项目、保利天悦和熹会项目。部分房企与

政府合作“公建民营”，利用已有物业提供养老机构运营，采用轻资产运

营模式，如万科智汇坊项目、绿城余杭颐养公寓项目。盈利模式主要为

“销售+持有”和“租赁”。

险企房企各具特色，REITs将为未来发展新动力。对比来看，险企定位

高客服务、医疗服务更具优势；房企采用销售不动产与租赁并行的方式

使得资金回流更快。展望未来，险企、房企应丰富重资产投资模式，以

轻资产+专业化模式推进养老布局；同时扩大养老产业生态圈，提高综合

竞争力；CCRC社区发展则可借鉴美国经验，扩展区位选择。

风险提示：1）人口老龄化加速发展，基本养老金储备不足问题加剧。2）

政策落地不及预期，养老产业发展不及预期。3）养老产业发展周期和投

资周期较长，老年人口需求释放缓慢，养老产业投资回报率不及预期。

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正文目录

一、中国养老社区发展现状：险企房企纷纷入局4

1.1主要参与者：保险公司、房地产开发商4

1.2盈利模式：销售、销售+持有服务、租赁、租售结合5

二、保险公司：主打CCRC，聚焦高客经营6

2.1泰康人寿：打造“泰康之家”8

2.2中国人寿：打造“国寿嘉园”+普惠型社区养老10

2.3中国太保：打造“太保家园”12

2.4新华保险：打造“新华家园”14

2.5中国平安：打造“平安颐年城”16

2.6合众人寿：打造“合众优年”17

2.7太平人寿：打造“乐享养老”18

三、房地产公司：布局路线各有千秋20