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房地产工程开发业务流程及廉政风险点防控

房地产工程开发的整个流程大体上包括以下10个阶段。

一、公司提出开发设想

在市场经济体制条件下，开发设想是公司最关键的一项工

作，从这项工作起，整个房地产工程开发就进入了状态。开发设

想是否准确地反映了市场的需要，将打算将来整个房地产工程开

发的成败。

二、可行性争论

公司提出了设想，但这种设想到底有没有真正的市场前景，

需要进展可行性争论。可行性争论是房地产工程开发不行缺少的

一个阶段。政府是否批准此工程立项，银行是否同意赐予资金支

持都需要参考可行性争论的结果。进展可行性争论，就可能有两

种结果：一是可行性争论说明这个设想不行行，那么即使公司不

同意，这个工程开发的全过程实际上就完毕了；二是可行性争论

说明这个设想可行，则不出意外，这个工程就可以始终进展到最

终的阶段。目前，在我国无视可行性争论，或者将可行性争论当

成一种形式的风气，在房地产工程开发领域还相当深厚，这造成

了空置率居高不下等一系列恶果，这就需要公司上下对此项工作

重视起来。

三、申请工程用地

土地是全部建筑的根底，申请土地是房地产开发正式启动的

第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，

对很多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有

了开发的全部条件，有土地就不愁工程赚不到钱。因此，在土地

市场上各种腐败大事层出不穷。我国原来规定可以有划拨与出让

两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的

运行，目前只有少数几种状况才可以获得划拨土地，绝大多数土

地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者〔即原来占

有国有土地的国有企事业单位〕获得土地也是主要方式。公司在

获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门

备案，领取《房地产开发工程手册》。

该阶段的风险点在于签订的土地出让合同内的土地价格与

实际不符甚至远高于土地应有价格，造成该现象的主要缘由是个

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别主办人员私下与土地出让方商定提高了土地价格。其防控措施

是多人多部门参与到土地价格的调研中来，参考周边地价，科学

合理确实定土地价格，防止弄虚作假。

四、工程设计

依据工程的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规

模较大的房地产开发工程来说，一般要分成方案设计、初步设计

与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功

能分区、立面造型、空间尺度、建筑构造、环境关系等方面的设

计要求。初步设计在方案设计的根底上，应提出设计标准、根底

形式、构造方案及各专业的设计方案。初步设计文件应当包括设计

总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个局部。

施工图设计是初步设计根底上的更具体的设计，具有工程设备各

构成局部的尺寸、布置与主要施工方法；并要绘制完整具体的建

筑及安装祥图及必要的文字说明。公司在进展规划及建筑设计前，

需要向城市规划行政治理部门申报规划设计条件，以获得规划设计

条件通知书〔主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、

建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑掌握高度、停车位个

数等〕。公司依据规划设计通知书，托付有规划设计资格的单位

完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等

有关资料，报经城市规划行政治理部门审查，确认符合规划要求

后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可

以进展初步设计。城市规划行政治理部门对建设工程的初步设计方

案进展审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进展

施工图设计。城市规划行政治理部门在对工程施工图及有关材料

进展审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

工程设计阶段的廉政风险点在于签订合同的时候，签订者依

据个人意愿擅自转变合同内容，使得合同中的价格条款觉察变

化。其防控措施是在签订合同前，公司高管及各部门负责人乐观

参与到合同修订与争论中来，做好内部监视。

五、征地及拆迁安置

在取得《建设用地规划许可证》与《建设工程规划许可证》

之后，就需要进展征地及拆迁安置的工作。公司还需要到土地治

理部门办理相关手续。土地治理部门依据公司供给的土地使用权

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证书及建设用地规划许可证，进展场地范围的实地划定。公司只

能在划定的范围内，进展征地及拆迁方案的实施工作。