房屋买卖合同解除后法院应否支持折旧费的主张.docVIP

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房屋买卖合同解除后法院应否支持折旧费的主张

张海勇

案情

2003年7月,张某与王某签订了房屋买卖合同,约定如卖方王某在1年内未把房屋产权转移至买方张某名下,张某有权解除合同。合同签订后,张某交付了购房款20万元后搬入该房。2004年8月,张某多次催促王某办理产权过户手续,王某始终未办,遂向王某发出解除合同的通知,并要求王某返还全部购房款。王某同意解除合同,但只愿意返还19.4万元,其余6000元则认为是房屋的折旧费。双方协商未果,张某遂向法院起诉。

分歧

在审理过程中,对王某所谓折旧费的主张是否支持存在两种意见:

第一种意见认为,应支持王某的主张。理由是:张某在未取得所有权的情况下便占有、使用房屋,使房屋产生了损耗,王某遭受了损失,所以张某占有、使用房屋所得的利益应为不当得利,理应返还,而房屋折旧费应看做是张某所得的不当利益。

第二种意见认为,不应支持王某的主张。理由是:张某是基于买卖合同而占有、使用房屋的,不存在不当利益。本案合同解除后应发生恢复原状的法律效果,当事人应恢复到订约前的状态,即张某应返还占有、使用的房屋于王某,王某应返还20万元的购房款。所以,王某主张的房屋折旧费于法无据,不应支持。

评析

笔者同意第二种意见,理由如下:

首先,张某占有、使用王某的房屋并不是无法律依据。虽然房屋产权并没有转移至张某名下,张某没有取得该房屋的所有权,但张某是基于合法有效的买卖合同占有、使用房屋的。王某在合同签订后,依照合同交付给张某钥匙即视为向张某交付了房屋,张某取得房屋的占有、使用权。而所谓不当得利,是指没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当得益返还受损失的人。所以,张某占有、使用房屋的行为并不构成不当得利。

其次,合同解除后根据合同的履行情况和合同的性质,当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施。一般认为,继续性合同的解除原则上无溯及力,如,租赁、借用、消费借贷等以使用、收益标的物为目的,已经被受领方享用的标的物效益是不能返还的,也就不能恢复原状。而对非继续性合同的解除原则上有溯及力,产生恢复原状的法律效果。本案是以房屋作为标的物的买卖合同,是非继续性合同,产生恢复原状的效力。所谓恢复原状,是指当事人应恢复到订约前的状态。在合同解除以后,当事人要达到订约前的状态,应当包括如下几个方面内容:1.已经作出履行的,除返还财产以外,还应补偿因返还而支付的费用。2.如果返还的是能产生孳息的物,则除应返还原物之外,还应返还孳息。一方在占有标的物时为维护标的物而支付的必要费用,也应返还。由于解除合同本身是对受害人的一种补救方式,它体现了对违约方的制裁。所以,返还作出的履行,应充分考虑保护非违约方的利益以及对违约行为的制裁,如,对违约方因履行或返还而产生的费用及非违约方已经得到的孳息,就不应返还。因此,无论从合同解除所保护的对象还是合同解除后所产生的法律效力,王某所主张的折旧费都不应得到法律支持,相反对于由于王某的违约行为致使张某受到的损失,王某应依法赔偿。

第三,买卖合同是一种典型的互相对待给付的双务有偿合同。在买卖双方相互部分或全部履行后的情况下,如果合同解除发生恢复原状的效力,由于我国法律未承认物权行为独立性和无因性理论,因此给付人请求受领人返还给付物的权利是所有物返还请求权。在范围方面,它以给付时的价值额为标准进行返还,受领人获得利益多少,在所不问。如果支持本案中王某所主张的房屋折旧费,那么是否也应该支持张某所主张的王某因购房款20万所得的其他利益呢?这些其他利益和折旧费的标准是多少,它的计算方式又是怎样的?显然如此假设是不符合法律的相关规定的。当然,如果本案合同约定折旧费的话,由于合同贯彻当事人意思自治原则,只要当事人的约定没有违反法律法规强制性规定的条款,应认定为有效,依据合同所提出的主张理应得到法院的支持。但本案中的合同并未有此约定,故法院不应支持王某的主张。

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