物业管理概论袁勇新课件.pptVIP

物业管理理论与实务

第一章绪论第一节物业管理的概念与性质

一、物业（一）物业的含义物业:单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业三要素:房屋建筑、设施和设备、场地

物业有大小之别;物业可以包含各种建筑类型；有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。

不动产、房地产、物业的联系与区别不动产（realestate）多用于民法、物权法或财产法用语中房地产（realestate，property）多用于经济领域或日常用语中，有时指物质形态有时指权益物业（property）一般侧重于指权益一般情况下三者可以通用，互为替代。

“物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别：其一，物业一般用于确指房地产则一般用于泛指其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。房地产往往指生产、流通、消费整个过程的房地产产品

（二）物业的特征即房地产的特征

（三）物业的分类1.按功能分10类2.按主辅分3.按高度分4类4.按所有权性质分

一种分法：(1)国有产权(2)集体产权(3)私有产权独立私有，共有共同共有共有共有按份共有全体共有部分共有

二、物业管理本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理与传统房产管理的区别：传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。

物业管理与传统房产管理的比较

三、物业管理的性质与原则（一）物业管理的性质1．服务性提供劳务服务物业服务与其他第三产业服务相比，综合性更强、门类更多、项目更广、期限更长、差异更大、不易区分选择、并且所受的制约也多。2．经营性提供有偿服务

3．专业性物业管理本身是社会分工的产物专业性体现：有专门的组织机构专业人员配备专业工具和设备专业公司分包工作

4．受聘、受托性物业的管理权来自于物业的所有权两权分离导致5.规范性成立、接管、管理的规范性6.统一性和综合性7.社会性与公共性8．中介性

（二）优质服务的关键因素1．强调以业主（使用人）为中心（观念上）2．建立基本的服务行为标准对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述（做什么）有一份针对以员工为基础的行为准则（怎么做）3．认同并嘉奖优秀员工（激励机制上）4．制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面）

（三）物业管理的原则1.以人为本、服务第一的原则由物业管理的服务性和受聘、受托性决定2.依法守约原则3.所有权与管理权分离的原则4.专业管理与民主管理（业主自治）相结合的原则5.统一和综合管理原则6.综合效益最大化原则7.有偿服务、经济合理的原则8.竞争择优的原则

物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业.

第二节物业管理的类型和内容一．类型（一）按管理性质分1．行政性管理指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理，政事企合一。2．企业化管理产权人聘用物业管理专业企业管理物业

（二）按产权性质划分1．聘用（委托）服务型物业管理（A）聘用委托管理产权人—————→物管企业———→物业提供费用产权人←——签约——→物管企业提供服务

第一次聘用/委托：开发商——→管理企业第二次聘用委托：业主大会———→物管企业开发商聘用/委托物业管理企业的两种方式:自己组建管理公司招聘专业物业公司

2．自主经营型物业管理（B）物业业主将物业的经营与管理同时交由下属公司去做。管理企业肩负经营、管理双重重任，水平高低对物业经营效益影响大。

二者差别:产权上：A分散，B集中管理上：A侧重售后服务B经营与管理并重管理对象方面：A居住物业为主B商业物业为主服务对象方面：A居民为主B职业人群为主

（三）管理形式上封闭式开放式

二．物业管理的内容（一）基本业务1．房屋管理2．设施、设备管理3．相关场地的维护与管理

（二）专项业务1．安全管理（包括消防管理）2．清洁卫生管理3．绿化管理4．车辆管理5．能源管理（一）、（二）业务属于公共性、常规性服务项目。收费原则：保本微利。

（三）特色业务指各种代办代做业务→旨在方便住、用户，受其委托而提供，如：代聘代做家政服务代定代送牛奶、报纸代送儿童入园上学代定代购车船票

（四）经营业务为业主及其他客户提供的经营性服务，如：室内装潢；家电维修；咨询；代租代售；开小商场及其他经营实体。开展的目的：谋求企业良好的经济效益

第三节物业管理的兴起与发展

一．物业管理的起源物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。真正现代意义上的物业管理