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鹏华前海万科房地产投资信托基金案例研究

摘要：

近年来，中国的经济发展迅速，产业发展迅速。房地产投资和典型的资本密集型产业在长期建设期间的庞大数量。房地产行业的发展离不开金融的支持，尤其是房地产可以用作投资和担保。鹏华前海万科REITs与金融有着千丝万缕的联系，我国的房地产投资信托基金对国民经济的增长具有非常重要的意义和价值。

本文通过对鹏华前海万科REITs的运作和风险等基本情况进行分析，采用层次分析法对该基金存在的风险进行评估，分析了鹏华前海万科房地产信托投资基金风险管控的具体做法及存在的局限与不足，并在此基础上提出对该基金的风险管控建议。对我国房地产信托投资基金的发展状况进行阐述，探索房地产信托投资基金产生的动因，分析我国房地产信托投资基金存在的问题，从而为我国未来出台公募基金REITs产品提供了一定的建议，促进我国金融市场的进一步发展。关键词：房地产投资信托基金；鹏华前海万科；风险评估

绪论

（一）研究背景与意义

21世纪以来，房地产成为中国经济发展的重要支柱产业。作为资本密集型产业，房地产产业具有大规模的技术量和长期建设的特点，因此需要足够的财政支持。2010年中国的财政收入迅速上升，房地产价格迅速上升。但是，随着对土地资源的过度利用，房地产投资泡沫问题和国内经济对不动产的过度依赖性成为一个问题。于是政府就出台了一系列政策目的是为了抑制房地产行业产生投资泡沫，这些政策给房地产行业带来了巨大的挑战，使得解决房地产行业的资金筹措问题采用其他的方式。同时，与世界其他主要城市相比，北京、上海、广州和深圳等第一层城市的房价处于较高的房价和较低的租赁收益状态。高投资门槛将使大多数中小企业投资者难以直接参与房地产投资项目。随着中国金融市场的多样化发展，应收账款、不动产资产的证券化等不动产业界存在着很多新的融资方法。但是，这些融资方法还是初期阶段，没有较为成熟的规制政策，存在成本高、风险较大的问题。由于中国金融市场低迷和房地产市场不稳定，中国房地产行业仍面临着一些金融渠道匮乏和高融资压力的问题。因此，解决房地产企业融资困难，扩大他们的融资渠道是中国房地产行业的一大问题。但是，房地产投资信托基金的出现缓解了房地产行业的资金困难。不动产信托投资基金的本质是资产证券化产品，把从投资者募集来的资金交给金融投资机构进行管理，根据投资比例来分配收入。房地产信托投资基金有不动产属性和金融属性。而且，这是进入金融市场流通的重要手段。在美国，新加坡、日本等国家，房地产信托和投资基金是房地产产业的重要融资。中国可以从房地产信托投资基金的海外进入的经验中学习。（二）研究思路本文基于鹏华前海万科房地产投资信托基金的收益性和风险管理能力的分析，提出了中国房地产投资信托未来发展的一些优化建议，并介绍和分析了鹏华前海万科房地产投资信托基金运用中的特点和缺点。对于该基金存在的不足，一方面，要优化资产分配，加强信息披露；另一方面，要加强法律法规制度的建立和完善，形成合规监督。（三）国内外现状分析

1、国外现状分析

对于房地产信托投资基金市场的外国研究，特别是在欧美，开发成熟。其实际经验和数据也令人印象深刻，这在房地产信托投资基金的理论研究上是遥遥领先的。之后，房地产投资信托基金也在新加坡、日本、香港、中国等地发展起来。

关于REITs的分红政策，Wang（1993）建议REITs的分红不产生可征税的收入，并证明REITs支付了应纳税所得的平均分红的165%。同时，为了投资项目，经理必须发行新的债券和股票，而不是强制管理者支付红利。Erickson（1993）认为REITs的分红方针会向投资者传达信息。通过讨论零售的红利发表，可以知道红利发表后租赁价格会上升。Capozza（1998）还指出，其股息是他们净利润的2-3倍。[1]

2、国内现状分析

2004年以后，很多国内研究人员都取得了很多成果，改变了在这个领域的研究的表面性、分散性的状况，特别是关于保险公司的利益模式的研究。利润模型研究了以商业环境为中心的利润模型，将利润模型定义为以核心模型为中心的各种元素的组合，并识别了核心接口的元素。刘贵文李珊关于风险的前瞻性研究了来与发展,王燕飞，基于层次分析法的房地产风险评估。苏亚莉相信企业必须充分考虑战略思维和模式，定义利润模式。通过国内外研究人员的研究，利益模型是确定、管理商业要素的价值，寻找利益机会。其本质是反映企业的竞争优势，使企业的利益和价值最大化。成功的利润模式的关键是如何使用自己的资源，通过什么活动来创造客户的价值，提供不容易复制的产品和竞争对手。（四）研究方法

1、文献研究法

在撰写这篇论文之前，我对房地产信托和投资基金相关的文献进行了开发状况、风险状况、风险评估方法、房地产信托和投资基金的风险管理等的