实施交楼标准样板房制度.doc

实行交楼标准样板房制度

减少商品房质量通病

东莞市建设局

为进一步提高商品住宅工程质量，减少质量通病和购房纠纷，切实维护消费者的合法权益，保证房地产市场健康发展，根据当前房地产市场形势和相关法律法规的规定，我局从今年5月1日起在全市范围内实行“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。由于本制度实行时间尚短，还处在摸索和完善的阶段，现进行简朴总结，供与大家交流讨论，希能达成抛砖引玉的效果，共同提高我省住房建设工程质量。

一、背景和目的

商品房预售具有一般产品买卖所不同的特殊性，就是在于其标的是正在建设且尚未竣工，不能即时移交及办理房屋所有权登记的商品房。在预售制度下，买房人只见图纸不见实物，交易双方的“标的物”（商品房）并不存在，关于商品房的建筑质量、装修标准、配套设施及设备等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠开发公司提供的售楼书和买卖协议的条款来界定。可以说，购房者在完全的信息不对称条件下进行了商品房交易。由此而导致了近年来商品房交易成了消费者投诉热点，房地产买卖协议纠纷成为影响社会安定的因素之一。自1998年以来，我市房地产投诉不断增多，特别是2023年10月以来，由于房价下跌导致关于商品房买卖的纠纷数量更是大幅上升。据记录，在我市房地产投诉中，商品房质量投诉约占四成，其中大部分是对建筑质量通病的投诉，如窗台渗水、墙壁开裂、墙面空鼓等质量问题。

在目前的管理模式下，我局尽管花了不少的力气对工程建筑质量进行监管，但质量通病却无可避免地出现，并且大部分的质量通病是在房屋竣工验收之后业主收楼的时候才凸显的。业主在收楼的时候发现房屋存在质量问题，或觉得房屋未达成本来的预期就会向我们投诉，我们才介入检查。此外，往往就算通过检查发现的只是很轻微的质量瑕疵，购房者经常会出于各种考虑而不接受整改的解决方式，给我局对房地产市场的管理带来了困扰。

有见及此，我局在年初提出将今年定为“减少住宅工程质量通病年”，将减少商品住宅工程质量通病作为今年工作的重点。我们认为要减少质量通病和购房纠纷，一是规定各开发公司和施工单位高度重视质量通病的问题，严格把好质量关，从施工源头上做好防止措施；二是要让购房者在预购商品房时，像买其他商品同样，对自己所要购买的商品能有真实的感受，就像买车同样，虽然自己要买的车也许还没有生产出来，但起码通过看样车知道自己要买的车是怎么样的。

今年3月，省建设厅房庆方厅长亲自带队到我市调研房地产市场发展情况的时候，我局报告了计划实行交楼标准样板房制度的设想，得到了省建设厅领导的重视和鼓励。之后，通过多次的调研和讨论，我局出台并实行了“商品住宅工程交楼标准样板房制度”。

二、具体实行方法

（一）操作流程（具体的制度见附件）

1、交楼标准样板房（以下简称样板房）制度规定房地产开发公司在商品房预售前，按照商品房销售协议装修标准和设计文献规定提前施工完毕，日后用于施工单位施工、开发公司销售和房屋交付给业主时作为参照标准。

2、样板房的数量规定以同一期交楼标准设立一套，同时兼顾方便业主参照的原则可以设立多套。样板房内各部位必须在显眼处明示建筑材料的名称、规格，但不得使用“高级”、“名牌”、“优质”等不拟定的字眼。

3、样板房施工完毕后，开发公司在申办预售许可证前向我局提出检查申请，我局组织质监站和房管科进行现场检查，检查结果作为办理预售许可证及进行分户验收的标准。

4、办理预售许可证后，不允许变更样板房。

5、样板房作为业主收楼对照的标准，只能在开发公司发出收楼告知书满三个月及与样板房同一期的商品房取得《商品房权属证明书》后才干撤消。

（二）几个注意事项

1、将此样板房区别于作为装修展示用的“样板房”（我们将之定义为装修展示房）。装修展示房是开发公司为了吸引买家，往往进行了各种装饰甚至改变了原房屋结构以提高商品房档次，购房者看不到房屋本来的结构和摆布，容易导致误导而产生纠纷。因此，我们规定凡是设立装修展示房的户型，必须相相应设立样板房，让购房者能清楚知道自己能买到的商品房的模样。

2、规定开发公司及施工单位要严格按图施工。在我局对申报设立样板房的项目进行检查过程中，发现不少开发公司没有按照设计图纸进行施工，重要表现在水电安装不到位、卫生间排水系统的存水弯没有安装、厨房和卫生间墙面防水层的设立高度不够等等。开发公司的解释是部分做法是惯例，就算按图纸做好了业主在装修的时候通常会废弃重新做，反而导致浪费。我们认为作为样板房应当要按图施工，至于交付楼房的具体条件就由开发公司和购房者另行约定。

3、规定开发公司和施工单位严格按照建筑规范、紧扣买卖协议附件的装修标准进行样板房施工。由此，我们制订了指引，规定开发公司按买卖协议所附的装修标准进行设立及标记，不提倡提高标准，做得过于精细，以免施工单位不能在所有房屋保持相同的施工质量，同时避免日后业主收楼时也许产生更