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TOD开发案例解读

—东京二子玉川站

2021

不再是“小镇”，而是东京的一个区域中心

综合开发的活力魅力生活中心；

ShoppingMall集聚的人气商圈；

诸多有名IT企业总部汇集；

“想住的街道”排行榜前十；

从“从城市到自然”的开发理念，复合业态，混合开发，有机链接。

案例基本情况——TOD3.0版本（以立体开发为核心进行综合开发的模式）

项目位置：东京都世田谷区玉川一丁目。

项目规模：约18.7公顷；

功能业态：集办公、居住、商业、休闲娱乐，室外公园等功能于一体的多元开发；

开发节奏：分三期开发，从2011年3月开始启动，百货、办公住宅公寓，商业、影院及生态植物园和酒店等的建设完善。

规划亮点：带状公园将各项功能和建筑与环境有机结合，动静串联，承载交通功能、激活商业氛围并提升环境品质。

多版块，复合业态，立体、混合开发

城市公园

项目分成四大板块，通过约570m步行专用道将四大板块联系起来。

第一板块通过过街天桥和地下通道与二子玉川车站联系起来，将办公布置在临近车站，减少上班距离；

第二板块通过空中廊道将各大建筑组织起来，由开放型商场构成的商业设施，行走其中像走在公园中一样；

第三板块建筑物建在平台之上，与第二板块有高差，通过过街天桥解决该问题；

第四板块为二子玉川公园，成为生活休闲、科普教育场所。

多版块，复合业态，立体、混合开发

高岛屋购物中心

4/10F，畏研吾作品，1-4F为购物中心，5-10F为办公，局部四层屋顶为屋顶花园。

商业部分36000平米，办公部分15000平米。

山茱萸广场

1-4F商场，5-6Floft,7-8F餐厅，总计10000平米。

二子玉川购物中心/办公

购物中心部分共8层1-6F商场，6-8F影剧院，向北有二层沿街商铺；办公部分共16层，1-5F商场，6-16F办公，与北侧购物中心通过中间廊道和中厅连接。建筑面积10.7万平米。

二子玉川商业建筑

共4层，地下一层，地上局部3层，建筑面积6400平米。

二子玉川办公/酒店酒店

共30F，1F停车2-27办公，28-30酒店

建筑面积10.9万平米。

二子玉川超高住宅楼/多层住宅楼

共东南沿河栋42F，其他两栋27F。另有两栋6F多层居住楼，总计建筑面积13.3万平米。

多功能建筑

共2层，地下1层，地上2层；功能含酒吧培训文化娱乐餐饮等。

建筑面积5000平米。

商业建筑

共2层，沿街2层，向内街1层。屋顶覆土，外廊联通。建筑面积7400平米。

二子玉川公园

6.5公顷。

二子玉川高岛屋办公购物中心部分共12层

层1-8F商场，8-12F办公，建筑面积56000平米。

多版块，复合业态，立体、混合开发

二子玉川购物中心/办公

总计建筑面积10.7万平方米

二子玉川商业建筑

建筑面积约6400平米

二子玉川办公/酒店酒店

建筑面积约10.9万平米

二子玉川住宅楼

总计建筑面积13.3万平米

站点周边核心片区——项目占地面积11.2公顷（不含公园）建筑面积420000平方米，容积率3.75。

估值

准确值

准确值

估值

570M

山茱萸广场（商业）

建筑面积约为10000平米

多功能商业建筑

建筑面积约为5000平米

商业建筑

建筑面积约为7400平米

二子玉川公园

约6.5公顷

商业建筑

建筑面积约为2000平米

一期建设

二期建设

多版块，复合业态，立体、混合开发

小型商城

轻轨站

商务办公

购物中心

酒店

购物商城

公园

屋顶花园

屋顶花园

中心廊道

立体结构分析

地块内有这大面积的覆土群房建筑商铺，并通过内为高差处理形成内街，形成内外皆有街的商业整体。

居住

城市到自然的设计理念和有机链接

二子玉川连廊空间平台空间意向

案例总结

复合立体式开发：从生产研发、休闲旅游、生活配套等方面完善城市功能，合理布局用地，构建多元消费、商业和生活中心；

高度利用交通：以公共交通引导开发（TOD）的模式，强化轨道交通对片区发展的带动。

构建生态框架和公园体系：通过景观廊道串联主要城市功能组团，实现多功能的深度融合，集工作、学习、生活、休闲于一体的生活生态和生产空间。