世联如何确定容积率市公开课金奖市赛课一等奖课件.pptx

;谁动了我面积——对容积率误解源自于粗框式开发运作模式;先看几种现象，反思容积率在项目开发中影响原因和机理;看几种现象，反思容积率在项目开发中影响原因和机理;容积率问题——开发决议过程中最关键问题之一，他反应问题不但仅是数字那样简朴;我们需要理解容积率那些问题？;先来看几个不同情况下容积率关系，应该怎样确定容积率问题;案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，快速赚钱;案例二：中心红树湾——满足3.18情况下，如何更多赚钱，改变产品功效组合;案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼;总规划平面图;杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3;容积率确实定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度问题来拟定;一个容积率拟定案例

——湛江地王项目;深圳高层物业类型容积率指标可实现度与产品品质相应关系;高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央;高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾;较高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸;较高品质高层住宅容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭;容积率参考给我们启示——项目也许实现容积率指标;项目容积率拟定——较符合市场和项目定位物业组合方案推介一;项目容积率拟定——较符合市场和项目定位物业组合方案推介二;项目容积率拟定——高容积率下经济指标测算数据假定;方案主要规划技术指标对比;上述案例借鉴几个关键点——我们需要清楚了解不同容积率对应产品情况;思考下面几种实际问题，也许对我们从技术层面理解容积率更故意义;中信红树湾——即偷面积，又偷价值;香蜜湖一号平面规划图——一样地价不同价值，偷价值过度;技术层面，谁在影响容积率？;小区规模——往往规模越小地块越容易出面积，为何？;规模小地块在红线退让、建筑组群之间关系等方面都相对宽松;规划结构和布局形式——金地香蜜山短板结构在考虑了景观和户型同时，容积率减少;地块形状如何影响容积率？;产品类型组合如何影响？;规划方案和效果表现??列：;因为建筑层数不同造成容积率巨大差异——以幸福海岸为例;纬度影响日照间距问题——确保冬至日两个小时时间，纬度越高、间距越大;户型组合形式问题——一梯多户设计提升面积本源是为了提升平均进深，进而提升容积率;北京开发商常做事情——进深大了，容积率提升了，房型变差了，150房子如此尴尬;南方常见户型设计，一梯多户设计主线上也是提升平均进深，提升覆盖率，增长容积率;比较失败设计方案，没有增长容积率，却把本来能够舒适房型设计不够通透;理解了容积率内涵和意义将更有助于我们在项目运作过程中，客观理性决议项目;结束，谢谢！