城市春天前期策划报告(提交).pdfVIP

前言

受云星地产集团委托，我司于2005年5月开始正式介入城北区北湖路工

程。由于该工程所处环境复杂，而且兼顾云星地产品牌在南宁的推广重任，因

此不敢怠慢，期间对南宁的宏观市场、中观市场、微观市场做了细致的调查，

虽辛劳，但幸有所获。

作为城市中心的大型地块，决定了本工程的开展前景，如何对不利条件进

展躲避、转化、提升，也就成为本案筹划的重点。

结合工程以及云星地产的实力，我们提出了“文化型地产商〞的品牌形象

雏形，并联动之前的“荷塘月色〞等数个工程文化品牌的积累，希望在本工程

建设过程中，实现品牌提升。而从市场角度考虑，我们认为工程应该也必须打

造成南宁城市住宅的标志，基于上述筹划设想，我们对南宁产品方面作了细致

深入的研究，并结合其他区域市场的产品，提出了多个产品创新理念，以期本

案能从市场突围而出。

·

余下工作依然任重道远，惟望各方能通力合作，让云星城市春天成为南宁

城市新居住理念的经典之作。

预祝云星·城市春天圆满成功！

第一局部市场调查报告

1南宁市宏观环境研究

1.1南宁市宏观经济开展概况

1)国内生产总值〔GDP〕

——近年来增长趋势明显加快，进入高速开展期。

南宁的经济一直以来都呈现稳步开展的趋势，但从2003年开始，进

入一个高速开展期，近两年来，平均增长速度在10-15%。

同比云星集团进入的其他几个区域：

2004年数据比较南宁市区福州广州

GDP总值〔亿元〕353．31770．464115．81

人均GDP〔元〕220822318939448

商品房价格〔元/㎡〕259434945001

我们选取了云星集团进入过的其他城市做一横向比较，可以清晰地看

出南宁虽然增长速度较快，但是与其他城市相比，经济总量基数低，整个

城市开展还有较大空间，而南宁也正进入一个高速开展期，房地产的开展

前景极为看好。

2)城镇居民人均可支配收入

——南宁市城镇居民人均收入稳步增长，生活质量逐渐提高。

从人均经济收入的总量上看，南宁城镇居民整体收入水平还比较低，

南宁市在房产消费方面，多数处于一次置业阶段，二次置业和屡次置业还

不普及；而目前南宁市区人均居住面积缺乏13㎡。所以随着整体宏观经济

的向好，居民收入的稳步提高，消费能力逐步提升，对房产的支付比例会

增加，购房需求应仍保持强劲。

3)南宁的产业特征——第三产业占主导力量。

第一产业第二产业第三产业

总值〔亿元〕102.75184.97301.14

增幅〔%〕5.9%18.1%13.1%

三次产业结构由上年19.03:29.54:51.43调整为17.45:31.41:51.14，