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开封项目设计任务书
一、 项目概况
区域现状
未来开封城市经济发展的主战场。本项目
未来开封城市经济发展的主战场。
本项目
汴
西
新区
开西封向西走区
老
城
杏花营工业园区
地处开封西区,属于城市规划核心位置。
地处开封西区,属于城市规划核心位置。
街西
明
解
放
金
金耀路
路
街
英集
郑开大道
道大明
金
3.
用地现状交通
紧
紧紧邻邻规规划划集集英英街街、、金金耀耀路,路有,较有好较交好通交预通期预期
本项目
规划金耀路
解
街
英
集
放
路
道大明
金
二、 项目定位
整体定位
定位出发点:郑州开发理念——“让开封更优雅”的城市倡导先行者的企业理念,为开封城市发展带来新鲜空气
整体形象:全开封YANG起来
“洋”起来—洋房:洋房关怀舒适生活品质
“洋”起来—洋气:时尚国际化元素的积累
“阳”起来—阳光:年轻人买得起的活力社区
“氧”起来—氧气:西区居住区的优良自然环境
“养”起来—休养:适合人居的花园社区
“扬”起来—上扬:迎接开封日新月异的快速增长上升期
产品形式定位
本项目倾力打造“都市第一居所”的纯居住概念,产品形式包括洋房、小高层与高层,集中打造低总价高性价比中高档次的产品品质。打造开封标杆,引领西区市场,追求产品精细化,朔造开
发商品牌。
目标客户定位
客户来源:
小高层、高层:被社区品质吸引的西部区域内中层客户
洋房:本区域中刚性可引导的升级客户,外区域中受产品特色吸引升级需求
客户细分构成:
本区域客群:本地客户,尤以西部原住客户为主,客群规模较大,解决居住刚性需求和升级需求,构成本项目的主力客群。
外区域客群:愿意接受高品质洋房社区生活环境,被项目新意吸引的区域外围客户;年龄较低,易于接受新事物,对产品高性价比特征很敏感。
核心价值取向:
规划——西部洋房社区
洋房结合阳光小高板产品营造相对舒适的居住环境。
产品——小户型、附加值
小面积,低总价高性价比;通过花园、露台、错阳台等赠送面积提升整体居住品质与产品附加值,年轻人买的起的青年高档生活社区。
潜力——区域发展、溢价空间
目前的区域价格洼地现状与未来项目发展空间形成的顺差,带来物业升值空间。
三、 设计指标
基本信息
占地面积:106978.7平米容积率:2.3
规划要求:南低北高,西低东高(指高度与容积率)
物业类型
住宅——23.8平米(90平米以下的户型面积不低于60%)
公建——1.2万平米(沿用地西侧与南侧道路布置,带状商业,考虑会所与幼儿园位置)
项目经济技术指标
占地面积:106978.7平米容积率:地上2.3,地下0.45
配套公建:12000平米建筑密度:低于30%绿化率:高于30%
地下车位配比:1:0.1
建筑面积:25万平米(其中住宅23.8万平米左右、商业1万平米左右,幼儿园与会所各1千平米左右)
物业类型配比
物业类型
物业类型
洋房小高层
层数
6层
11层
高层
24层
户型
大户型小户型小户型
大户型
居室数
三到五居两居两居
大三居
建筑面积区间
110-160平米
80-89平米
80-89平米左右
120-140平米
户型
户数
面积
6090面积比例
各物业面积
图A
各物业比例
110-160
528
71280
30.03%
71280
30.03%
80-89
1056
93984
39.59%
93984
39.59%
120-140
144
18720
7.89%
50-89
600
53400
22.50%
洋房小高层
洋房
小高层
高层
72120
30.38%
图B
严格遵守60/90政策,小户型面积必须占到整体建筑面积的60%以上;
上表B中90平米以上户型尚未做满,可结合高层端单元大户型或顶跃进行规划计设
89为面积上限,可适当调整,面积缺失部分,由规划端单元大户型或顶部越层补足
90平米以下需要规划4种以上户型;利于后期销售
上图A中的面积区间应严格遵守,上图B中的面积数据仅可供参考,在满足各项指标的前提下可自由发挥。
四、 规划原则与建议
规划原则
用地价值分析
用地居住价值最低
西面集英街为规划城市道路,将来私密性较低;
用但商地业价价值值较一高般
南侧金耀路为次级规划城市道路,将来私密性较低;商业价值较高
规划
集 R4
英 R1
街
R3
用地价值次之
外部现状为鱼塘,未来
R2
存在用不确地定价性值最高
核心位置,包揽中央景观,内向私密
规划金耀 路
规划原则与建议
本社区重点打造洋房社区的整体品质,尽可能多的排布花园洋房,其建筑面积约可达到总体面积的30%左右
整体规划特征:南低北高,东西平衡或东侧稍高的原则(特指建筑高度和分地块容积率)
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