投资策略研究：本轮商品房收储政策解析-240618.pdf

证券研究报告|投资策略研究*专题报告

2024年06月18日

投资策略研究

本轮商品房收储政策解析

本轮商品房收储可能拉动6250亿元投放于存量房地产市场。本轮商品房收作者

储将由央行提供3000亿元、利率为1.75%的再贷款给国家开发银行、政策

分析师汪毅

性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行，

执业证书编号：S1070512120003

再由这些全国性银行向国有企业提供贷款，用于收购已建成未出售的商品房

邮箱：yiw@

作为保障性住房。按照3000亿元对应的60%的贷款本金测算，本轮收储能

联系人王正洁

够拉动银行贷款5000亿元。国有企业自有资金方面，按照《关于调整固定

执业证书编号：S1070122050011

资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资

邮箱：wazhjie@

本金比例为20%，以5000亿元的银行贷款对应计算，本轮收储则至少能拉

动1250亿元的国企自有资本金投入。相关研究

1、《长城策略*月度金股‖2024年6月》2024-06-02

此次收储贷款资金对应的利率下限为1.75%（再贷款利率），上限为3%。在

2、《策略视角：行业有望加速出清，关注光伏超跌机会》

租金收益率方面，各地收储租金收益率的区间可能会在市场价格的0.8-1.352024-05-30

倍。按照各地已经逐步落实的收购动作来看，按照当前公开披露的收购价格3、《政策预期持续升温，耐心等待房地产数据修复--长

来看，此次收购的成本可能在对应商品房市价的70%-100%左右，作为保障城策略周论市场（0520-0526）》2024-05-28

房对外的租金大约是市场价格的80%-95%，假设收购价格为市价的70%，

租金价格为是市价的95%，那么收储租金收益率则为市场租金收益率的1.35

倍，假设收购价为市价的100%，租金价格为市价的80%，则收储租金收益

率则为市场租金收益率的0.8倍。

此次收储的意义：

1、即时缓解开发商的资金压力，激励房企转向提供更多现房、减少期房销售，

从而减轻期房交付可能引发的风险；

2、从市场角度看，此举有助于削减过剩库存，即使需求保持稳定，也能加速

市场供需向平衡状态恢复，促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。

当前三四线城市房地产去库存压力较大。根据上海易居房地产研究院的测算，

4月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为20.1、

23.0和34.0个月。总体上三类城市去库存周期都异常高。若对比2019年4

月份的去化周期即13.5、9.2和10.5个月，三类城市分别超出6.6、13.8和

23.5个月。存销比合理值界定为12-14个月。这就说明当前去化周期明显偏

高，按13个月合理值算，以该指标来看，三四线城市的去库存压力最大。

回顾之前的收储政策，2014收储行动主要是在房地产市场下行压力较大的

背景下进行的，目的是为了消化大量待售库存，缓解开发商的资金压力，并

促进棚户区改造项目的顺利进行。通过回购商品房作为棚改安置房，既解决

了棚户区居民的安置问题，也帮助去化了部分商品房库存，2014年收储主

要用于棚