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框架协议招标采购——城市综合体采购管理创新之路

第一章 前言

多乐公司是北京能源集团有限责任公司控股的二级子公司，多乐假日广场是京能集团与某商业集团精诚合作、优势互补，汇聚双方多年的能源投资、商业地产开发经验，以开创性的思维和全新的理念，结合北京丰富的旅游资源、深厚的文化底蕴，为全面提升北京时尚生活品质而倾情奉献的全新城市旅游商业地产力作，必将成为北京最具国际都市旅游特色的新地标。

项目总体用地39.8万平方米，建设用地约23.7万平方米，总建筑面积约

22.12万平方米，分别由奥特莱斯商业街区、高科技室内文化体验区、温泉度假酒店三部分组成。其中：奥特莱斯商业街区集中了商业零售、品牌体验、主题餐饮三大功能区；温泉度假酒店占依托现有温泉资源，将建设成以温泉休闲为主打产品，集会议、餐饮、住宿、娱乐等多功能为一体的五星级酒店；高科技室内游乐园结合北京的地域文化及气候特点，游乐园将拟建10个大型世界先进的室内游乐项目和8个主流的室外游乐项目。

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第二章 实施背景

一、行业背景

在商业地产行业迅猛发展的今天，建立战略供应商关系是目前各大地产企业降低采购成本的共同选择，在框架协议采购模式下，企业同供应商之间是基于共同价值诉求和利益合作机制基础上的“双赢”关系。在该模式下，企业一般实行订单管理、定期结算的运营模式。企业事先同选定的战略供应商签订框架协议，框架协议应当包括所采购物资的品种、规格、技术标准及技术附件，供应商名称，价格（计价公式或价格协调机制），质量及验收标准，付款、结算方式，交货、运输方式，售后服务保障，双方权利与义务，市场价格出现较大波动、需求数量发生较大变化、供应商生产能力受到突发事件影响等特别情况下的应对措施，供应商外委范围，外委单位资质，原材料技术指标，框架协议有效期，违约责任，纠纷解决方式等基本要素。当发生框架协议涵盖范围内物资采购需求时，由企业根据框架协议约定内容向框架协议供应商提交订单，供应商严格依照协议约定和订单要求供货及提供相应服务，并进行定期结算。

多乐项目作为创新的跨界城市综合体，在建设期、运营筹备期和运营期所涉及的采购业务和采购内容繁杂、数量庞大。在项目的建设期，所涉及的招标采购大多为工程建设项目，其招标采购活动的范围、规模标准已经由《中华人民共和国招标投标法》和国家发展计划委员会的相关规定中明确提出。在运营筹备期，商业、酒店和游乐业态对办公用品、办公家具等通用物资和设备的需求量大、种类多，如果按照传统招标项目的“一单一招”或“一单一买”模式，势必会大大增加公司总部物资采购人员的工作量，且效率低下。这就迫切需要研究如何进一步地发挥集团公司优势，加强战略采购管理、供应商管理、鼓励

体制创新等策略，建立战略供应商体系，将各业态的物资采购有效整合，提高采购效率，实现挖潜增效。

二、目前我国招投标法律与框架协议采购的关系

建立战略供应商关系是目前国内外大企业降低采购成本的共同选择，但对于国有地产企业来说，如果选择不当，有可能产生与我国现行招标法律法规的冲突，具体表现为：

国家招标投标法律法规对必须招标的范围有明确的规定

企业一旦与某些供应商确定了战略合作的计划，就要签订一定期限的战略合作协议。从这个意义上讲，企业确立了某类物资的战略供应商，该类物资的采购交易就可以直接与战略供应商进行。而我国《招标投标法》第三条为必须招标的项目确定了范围，其中明确指出，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，必须要经过招标程序，而不能擅自直接签订合同。国家计委发布的《工程建设项目招标范围和规模标准规定》则进一步明确了必须招标的数量标准。可见，国家招标投标法律法规对国有资金的采购进行了严格的规定，这一点与国外的企业有很大不同。因此，如何既要满足我们战略供应商选择的需要，又不违反国家有关招标方面的规定，需要进行认真的探索。

公开、公平、公正是招标活动的基本原则

《招标投标法》第五条指出：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。由于战略供应商合作关系的确立无法使企业避开招标采购方式，势必导致企业在招标过程中陷于两难境地：既要遵从招标投标的基本原则，又要满足战略供应商中标的愿望。而招标本身的特性决定了如果处理不好，这两方面目标就犹如熊掌与鱼一般不能兼得，同时也可能导致其它供应商的不平

等待遇。

第三章 框架协议招标采购的实施探讨

如何做到既要选择理想的战略供应商又不违反国家有关招投标方面的规定，需要结合两方面的特点。框架协议招标是指招标人通过招标对货物或服务形成统一采购框架协议，各采购实施主体按照采购框