沈阳北华国际营销推广策略报告116P.ppt

沈阳北华国际营销推广策略报告116P;PART1个案展示分析

PART2项目定位思考

PART3目标客群定位

PART4营销销售策略

PART5推广执行计划;项目所要达到的营销目标

“速度第一、利润至上”

大盘造势，小盘造市。对于本案来说规模较小，销售周期越长，其营销成本越大，只

有在短时间内快速消化，才能最大化的降低营销成本。

一切以利润为导向，把利润放在第一，做到以小博大，利润最大化是开发项目的根本

所在。;销售目标简析;个案展示分析;

知己知彼、百战不殆。;博润国际大厦（荣富饭店）;曼哈顿·观邸（产权式酒店部分）;海悦国际地处沈阳市和平区中山广场南，为中山广场酒店金融区与太原街中心商贸区黄金结合部。距太原街中心商贸区步行仅1分钟。收揽商业、金融、文化、资讯为一体的资源型区位。周边区域聚集了沈阳半数以上精品购物中心及酒店、商务办公楼，每日近80万人流。;总占地面积：4391平方米

总建筑面积：48730平方米

建筑总高度：85米

层数：地下1层、地上22层，局部24层，其中地上1－5层群楼为大型公建，6层为会所及物业管理用房，7－22层为标准层，分别设计为酒店式公寓及高档写字间，地下1层为设备用房及停车场；层高1层5.1米，2－5层4.5米，6－22层3.6米。

;酒店式公寓总套数：304套

写字间套数：112套

面积范围：公寓47－82平方米

写字间82－168平方米

价格：公寓均价8100元/平方米

写字间均价8400元/平方米

停车位数量：120余

会所面积：约3500平

交付日期：2006年3月1日

;海悦国际定位为沈阳首家“返租经营”投资型产品，并与假日酒店管理公司合作管理。;海悦国际与洲际酒店业主公司-沈阳假日大厦有限公司签约，委托其进行酒店式

经营管理。业主与假日公司签订为期十年的委托租赁协议，假日公司每年按业

主购房总价的10%按季度向业主支付租金，保障业主在十年内收回全部投资，同

时十年中与该房产相关的一切费用也由假日公司承担。;

;同样是投资型产权式酒店，我们拥有什么样的独特价值？;项目定位思考;

我们与他们不一样

（寻找项目核心价值）;投资型产权式酒店;沈城最后的产权式酒店;;接近于“零”的投资风险;即买即收益，抢到就赚到;与别的产权酒店公寓相比，我们具有更多的优势：;唯一的、投资的、高回报的、低风险的、高增长价值的、低门槛的;根据项目投资特征分析，锁定目标客群。;目标客群定位;

精准定位、弹无虚发

（寻找项目目标客户群体）;客户群主要来源;客户群年龄主要构成;客户群职业主要组成;年龄范围：45-55岁

他们通过多年的创业，已经拥有一定资产

他们投资渠道广泛、投资敏感度较高

投资关键价值点：区域认同感、物业未来升值潜力

投资目的：货币保值、扩大资本

资金充足，对价格承受能力较强

就本项目而言主要指：中小企业主、个体工商户;年龄范围：30-55岁

他们收入稳定，但由于工作性质原因缺乏时间和精力进行投资

他们具备一定的投资眼光，而且易于造成联动效应

投资关键价值点：便捷的投资方式、安全的投资保障、适中的投资成本

投资目的：增加财富积累，提高生活质量，货币保值

价格承受能力一般

就本项目而言主要指：政府公务员、事业机关单位，如老师、医生、律师等;年龄范围：32-45岁

他们是职场的精英人士，受过良好的教育，具备一定经济基础

他们投资理念先进，对各种新颖的投资产品能够较快接受

投资关键价值点：投资成本与收益的平衡点，良好的信誉保障，产品未来升值潜力

投资目的：为满足他们对更高品质生活的追求，同时兼具货币保值目的

价格承受能力较强，但不适合一次性大额投资

就本项目而言主要指：公司的部门经理、总监等中层管理者;

外地在沈阳有业务需要经常往返于两地的企业，解决其外派职员的临时居住问题，在一定期限（高级职员本土化）后，将此产权出售，收回投资

国内外地驻沈办事、联络机构乐于选择此类项目投资

本地房地产投资商、投机者（尚未确定具体投资项目的中产收入人群、有中等投资能力和愿望的人群等）

;目标客户分析小结;我们如何通过“营销”与消费者进行无缝对接？

Howcouldweconnectourconsumersthrough

theBlueSeaGateway

;营销销售策略;

“芝麻”变“西瓜”

（发挥优势、弱化劣势，引导客户）;本项目成功实现预定目标的核心思想;营销需重点解决的问题;营销的战略课题

TheStrategical

Problems

oftheMarketing;营销策略指导思想;国家政策持续打压，力度、决心前所未有;

北京酒店式公寓禁止散卖，整层出