loft公寓营销推广思路-PPT.ppt

0LOFT公寓营销推广思路沟通2012-6-25

房地产行业中的公寓定义

合肥市民眼中的公寓定义户型小！物业好？地段好？高端？

外部分析（市场调研）内部分析（项目分析）SWOT分析客群定位推广策略产品策略案名建议

外部分析（市场调研）基本情况及去化速度70年产权公寓产品月均去化50套，去除大溪地项目后是25套每月；40年（包括50年）产权公寓产品月均去化15套；40年产权公寓去化速度平均低于70年产权公寓产品，除了产权、生活成本的原因外，也与投资市场被压制有较大关系；区域市场现阶段办公需求极其有限，环球世家的办公定位值得警醒；

外部分析（市场调研）推广价值点及客户分析70年产权公寓绝大多数推广主题从居住功能出发，利用总价低紧抓刚需客户，销售情况紧追刚需住宅市场；40年（包括50年）产权公寓由于投资需求被抑制，居住功能较70年产权比有劣势，市场被压制；40年产权公寓的劣势，对于投资客户来说，影响度较低甚至可以转化为优势（不限购等等）；40年产权公寓投资需求被压制，自住需求释放速度首看性价比，其次与居住价值关联度高；

外部分析（市场调研）整体小结公寓产品的两大置业需求：投资与自住。从目前市场来看，投资需求被压抑，但部分项目已有激活迹象；商务公寓产品的两大终端使用功能：居住与商用。受投资市场及产品区位限制，多数项目推广被迫以居住功能价值为出发点；由于本次政策打压力度与出发点的特殊性，市场筑底期虽已开始，但预计持续时间较长；因此公寓类产品的投资需求预计在第四季度或明年可被全面激活；

内部分析（项目分析）基础数据18层，底商两层，3梯30户，480套，各层户型面积基本一样;第一层面积45平左右，第二层面积不计入总价;每层有几套不规则户型。

大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点

大家有疑问的，可以询问和交流可以互相讨论下，但要小声点

内部分析（项目分析）客户问卷调查58%客户不知道挑高公寓，42%的客户知道挑高公寓。主要是针对挑高的概念不熟悉，需在推广上加以引导。（如层高5.4，买一层送一层等）20—30岁之间的客户，会考虑购买或推荐的占43%，不考虑的占14%，不确定的占43%。相对来说，对挑高公寓的接受度比较高。30—40岁之间的客户，不考虑的占28%，不确定的占35%，不考虑购买的比例多，对公寓产品的接受度比较差，抗性较大。相对来说，还是年轻人较容易接受此类创新产品，但是年龄较大的客群为投资主力，需灌输产品价值客户考虑购买挑高公寓的目的以自住为主，占63%；投资的仅占8%（40岁以上占7%）；自住兼投资的占16%。可见，目前市场来看，自住仍是主要置业目的，哪怕是具有投资价值的公寓产品。从目前的置业目的来看，与合肥整体公寓市场保持一致，投资需求尚未被激活在告知客户挑高公寓40年商业产权，首付5成后，能接受的客户占29%，不能接受的客户占26%，不确定的客户占45%，后期的工作是如何对这近半的不确定客户进行引导。对于40年产权的劣势既然改变不了，后期应该加以引导和规避（如突出不占房票、其他产品优势填补、价格优势等等）

SWOT分析S性价比高于平层住宅，买一层、送一层，总价低；功能舒适性高于单层公寓；符合年轻人的购买心理，流动性、开发性、透明性、艺术性；总体区位发展潜力巨大，依托住宅产品的规模及配套优势W对于居住目的客群来说，不通燃气；水电收费按照商业标准；40年产权，比住宅少30年；总体区位发展潜力巨大，依托住宅产品的规模及配套优势；区域发展潜力巨大，现阶段投资氛围较差；O肥西市场产品空白；40年产权的两面性（不占房票，针对首套过度型的吸引点）；第四季度或明年初投资市场的激活；针对经开区乃至市区的价格（单、总）洼地；酒店式公寓的商家洽谈；T商业产权的劣势恰遇目前投资市场的抑制；竞品公寓项目70年产权，但总价低于本案；本产品针对性的肥西自住客群的基数偏少；经开区同类产品的竞争；提炼优势价值点找准客户契合点田忌赛马弱化劣势抓住机会转化机会规避威胁弱化威胁

客群定位近阶段（3~5年内）终端使用人群定位：追求与内心的自由精神诉求高度契合的居住产品的年轻人客户置业目的分析：短期内以自住为主，随着市场回暖，投资客群回归主流客户来源分析：短期内以肥西客户为主，经开客户为辅；随着投资客群回归，区域向市区辐射

LOFT的本源苏荷（SOHO，即SouthofHoustonStreet），位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端，是一个占地不足0.17平方英里的社区，一直被认为是Loft生活方式的发源地。早在50年前，苏荷（SOHO）原本是随着纽约步入工业化时代而兴起的一个工业区。二战后，金融业取代制造业而成为纽约市经济的支柱产业。与此同时