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营改增后房地产、建安业这样征税

本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定

 第一部分增值税纳税人的基本规定

 在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。

纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的

纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人发

生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。

 第二部分房地产相关的税收规定

 一、取得不动产的抵扣规定1.所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取

得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动

产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣

比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、

接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开

发的房地产。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其

进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。二、销售不动产的征税范围销售不动产，

是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性

质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用

房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、

桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建

的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占

土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。三、经营租赁不动产的征税范围

经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变

更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用

于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。四、税率和特殊征收率及计税方法

（一）销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%；销售、出租不动产的征

收率为5%。五、利息及费用不得抵扣进项税额（一）纳税人购进贷款服务（支

付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。（二）纳税人接受贷款服务向贷款

方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项

税额不得从销项税额中抵扣。六、不征收增值税的收入房地产主管部门或者其指

定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。

七、销售额的规定（一）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价

外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。（二）除用于公益事

业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动

产，应当视同销售。（三）房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的

合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳

税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取

得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局

规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。纳税人取得的上述凭证属于

增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。八、销售不动产的特别

征税规定（一）预售房地产项目房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房

地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（二）一般纳税人销售

房地产老项目1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不

动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取

得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预

缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。2.一般纳税人销售其

2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部

价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述

计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择

适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（三）一般纳税人销售房地产新项目1.

一般纳税人销售其2016