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收益法在各类资产评估中的应用

2007-8-28目录第一部分收益法概述第二部分评估对象第三部分收益期与预测期第四部分预期收益第五部分折现率第六部分其他

2007-8-28一、收益法概述学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。评估对象:企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组组合（含商誉）主要内容:评估对象的界定、收益额(收益口径)、收益期与预测期、终值、折现率

一、收益法概述评估感悟：（1）审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理，遵循一致性、匹配性原则（2）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法其实就是在做减法—减一点、扣一点、折一点（3）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的便是“数字游戏”。既然是游戏，必然要遵循一定的规则（4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，评估更需要勤勉尽责*

一、收益法概述提出问题：（1）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金（2）资本性支出：与折旧摊销的关系（3）无风险报酬率:国债到期收益率、票面利率、是否含有通货膨胀溢价（4）风险溢价:成熟资本市场调整、净资产收益率、股票市场指数收益率（5）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型（6）资产组是否含有负债……*

一、收益法概述收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。评估值=未来收益期内各期的收益现值之和

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一、收益法概述矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所对应的矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权价值这一前提的。现金流量、剩余现金流量、剩余净利润

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一、收益法概述*

一、收益法概述五大要素收益期预测期预期收益（收益口径、合理预测）终值折现率*

二、评估的对象界定评估对象预期收益折现率企业整体价值企业自由现金流量WACC股东全部权益价值权益自由现金流量CAPM股东部分权益价值现金红利借用CAPM土地使用权、房屋建筑物、房地产净收益累加法市场提取法采矿权、探矿权现金流量、剩余现金流量、剩余净利润累加法资产组、资产组组合、商誉扣除营运资金后的现金流量借用WACC*

二、评估对象的界定*了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围，以便合理预测资产未来预期收益和风险程度房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对象本身的经济状况企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其他配套资产和非经营性资产、溢余资产

二、评估对象的界定*股东全部权益价值=企业资产价值-负债价值=企业整体价值-付息债务价值企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价值经营性资产价值=企业自由现金流量现值付息债务价值：未来需要偿还的付息债务本金和利息的现值非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直接产生收益溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产和负债其他应收款\其他应付款\长期投资\在建工程

二、评估对象的界定*资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长期资产

三、收益期与预测期*项目收益期预测期企业价值评估无限/有限5年或达到稳定状态不动产评估有限当前矿业权评估有限三到五年资产减值测试评估有限/无限不超过5年

三、收益期与预测期注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。企业价值=预测期间的各年收益现值和+终值（永续价值）的现值收益期：有限期、永续*

*三、收益期与预测期基准日（12月31日）基准日（8月31日）预测期明确的预测期后历史年份收益期

*预测期的确定会计期间最后期限不应在公司达到均衡状态之前最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所引起的评估误差尽可能减小终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真和慎重。三、收益期与预测期

*均衡状态：实际的销售增长应接近于一种均衡水平；公