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北潞馨家园小区可行性研究报告

（讨论稿）

第一部分项目概况

项目名称

北潞园居住区北潞馨家园小区

项目的地理位置

该项目位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧，占地面积110000平方米，是北潞园居住区继春芳冠华后的第五期工程。

北潞馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园，西北侧是京石高速公路（中间有90米绿化隔离带），小区限高12米。

社区交通条件

该项目所在北潞园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路80米。社区距京广京九铁路2公里左右。良乡机场可运营小型客机。社区公交616直达西客站长椿街，922通往前门。917971及多条小公共路线环绕社区。

供水条件

良乡水质偏硬，距小区南2公里处有良乡第一供水厂。目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供15万人生活用水，目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第二供水厂接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。

北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为39℃的温泉，有着十分丰富的温泉浴资源。

生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站。经过处理后可达到中水标准，可解决社区的绿化消防和洗车用水。

电力供应

社区南侧建有黄辛庄变电站，北潞园居住区开闭站可双路供电。

通讯条件

社区与市程控电话939局(10万门)接通。

工程地质及水利防洪

社区地基承载力在9—12吨之间，完全可以满足民用住宅建设的要求。

社区西南侧的刺猬河91年按照50年一遇洪水的标准治理完毕。下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。

燃气供应及采暖

北潞园居住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温度。

社区周边自然人文景观

房山地区名胜古迹资源丰富。有驰名中外的“世界文化遗产”北京人遗址，佛教胜地云居寺。自然景观有银狐洞石花洞仙栖洞上方山云水洞十渡风光……，距离最近的人文景观昊天塔建于辽代，距今有1000年的历史。

丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力。

第二部分市场分析

北京市房地产市场现状

北京市今年的房地产总量仍然会放大，只是会出现局部调整的情况，最明显的反应是销售价格普遍下调，说明市场本身的杠杆作用正在得到体现，经过此次净化后的房地产市场会更加成熟，对未来的房地产市场会有积极的推动作用。

同时，去年北京2024年奥运承办成功，中国加入WTO等利好因素会在今后几年中逐步体现。今年北京南城改造力度加大，购房消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。

对未来北京市房地产市场的预测：

1虽然目前市场供给量巨大，众多项目区域出现市场“饱和”，但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎；

2随着低密度住宅在北京郊区县的大量涌现和公路四五环的通车，城郊项目正逐步引起市场关注，特别周边具有良好生态环境和人文景观的项目较受市场青睐。

北京市别墅市场分析

北京市别墅的发展经过了一个曲折的过程，既是第一次房地产热潮的始作俑者，又是这次热潮中最大的受害者。目前的第二次热潮已经理性的多，但仍是国家限制开发的重点，投资风险依然较大。

北京市目前的别墅市场有以下几个突出特点：

1目前别墅有两个发展主线。一是联排别墅TOWNHOUSE，二是离城区较远，风景秀丽的区域的单体别墅SINGLEHOUSE；

2北京市别墅市场回暖，供应量逐年递增，但市场消化量是总供给量的三分之一，市场竞争激烈；

3北京市别墅市场的消费市场主体是中级白领；

4别墅的分布有很强的地域性，大多在离市中心不远的东北到西北方位，车程大多控制在25分钟到50分钟之间；

5别墅定价两极分化。4000—6000元之间的联排别墅比较多，单体别墅比较少。

北京西南别墅市场分析

北京西南同类物业市场（主要指房山大兴丰台西南）调查显示：

1西南部综合经济薄弱，市政基础配套设施薄弱，又受传统居住观念的影响，相对北京其他区域较为低迷。但随着政府加大支持力度，危改计划的出台，四环五环的通行，该区域的住宅逐渐复苏，这有利于促进西南部别墅市场的发展；

2就规划而言，规模小，品质不高，半数以上社区内有公寓产品规划多样，以联排别墅为主力，景观绿化形式单一；

3就市场销售而言，总价低，有竞争力，市场需求量大，新开盘项目销售情况较好，开盘三年以上的项目没有人气，空置率高；

4就产品包装而言，整体宣传力度不够，项目包装简单；

5就客户而言，多为南部客户群，客户购买主要以自住居多；

6就房山地区来说，龙华苑金鸽园是目前房山地区仅有的别墅项目。龙华苑以复式联排别墅为主，金鸽园为单体别墅。龙华苑规模较小，消费者可选择