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工程质保金管理作业指引

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目的

规范保修期内及保修期满时的工程质保金的管理。

适用范围

用于公司开发的所有项目（与业主资产相关的质保金由客户中心管理，不含公共建筑、景观工程、室外广告）。

术语和定义

建设工程质量保证金（以下简称质保金）——发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷——建设工程质量不符合国家规范及工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

发包人应当在招标文件中明确质保金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及质保金的下列事项进行约定：

质保金预留、返还方式；

质保金预留比例、期限；（根据国家规定，中途维修将不引起保修期的顺延）

质保金是否计付利息，如计付利息，利息的计算方式；

缺陷责任期的期限及计算方式；

质保金预留、返还及工程维修质量、费用等争议的处理程序；

缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式。

施工单位（含供货商，下同）对开发公司的保修期：指公司与施工单位、供货商签订的施工、供货合同中约定的对于该项工程或货物的质量保证、无偿保修的期限。其中保修期限不能低于国家必威体育精装版颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》中约定的最高年限。缺陷责任期（保修期）一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发承包双方在合同中约定。起算日期为工程竣工验收合格的日期或开发公司与施工单位合同中约定的日期。

开发公司对客户的保修期：起算日期为《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期，保修期即为《房屋建筑工程质量保修办法》和《住宅质量保证书》约定的各项工程的保修期限。

施工合同和商品房买卖合同的保修期期满时点不重合，期间的保修责任由开发公司承担。

职责

客户中心

负责项目工程质保金的管理。

项目部

督促施工单位或供货商履行工程保修责任。

工作程序

质保责任的移交

工程竣工验收结束后1个月内，项目部组织各施工单位、甲供材料供货商、物业移交验收小组召开工作交接会，提供工程竣工验收移交单，并附各家施工单位维修人员、供货商名单及原施工合同或供货合同提交客户中心，项目部留存备份文档资料；

工程竣工结算完成后，造价部、财务部书面通知客户中心已竣工结算的各家施工单位工程质保金的金额。

工程质保金台帐管理

客户中心需要建立工程质保金档案，包括工程质保金电子台帐及工程结算定案单或施工或供货合同的纸质档案；

工程质保金台帐建立目的：

清楚掌握各项工程及施工材料的质保期到期时间；

工程质保金纸质档案存档用途：办理工程质保金支付申请的附件之一；

工程质保金台帐建立标准：

工程质保金电子台帐的录入，要求与项目工程竣工结算及财务付款同步，即项目造价师每完成一项结算下发结算定案单后，客户中心同时完成该工程台帐的录入；

工程质保金电子台帐要求按统一格式录入，格式见《工程质保金台帐》；

此后金额的变化要在客户中心工程质保金台帐上形成动态反映，即客户中心记录此后从施工方扣除的每一笔补偿和维修扣款，每一笔扣款后及时更新工程质保金余额；

对于客户中心经办的扣款，需要在台帐中反映施工方确认与未确认的金额；

档案为动态表格，能够清楚显示工程质保金金额变化。

保修期内，原施工单位自行维修，不涉及工程质保金的扣款。工作流程如下：

客户可向公司客户中心提出维修请求，也可向物业公司提出维修请求，客户中心与物业公司需在《零星工程维修现场调度通知单》中如实填写客户维修需求；

客户中心接到有关工程保修的投诉后应及时登记，并核实确认是否属保修范围；

非保修范围的工程维修工作移交给所属物业公司进行处理，需要客户支付相关维修费用的，由物业公司与客户沟通，并安排维修；

物业公司接到的维修需求，若项目部不存在的，则将《零星工程维修现场调度通知单》传递到客户中心，由客户中心集中处理；项目部存在的，则将《零星工程维修现场调度通知单》传递到项目部，由项目部向相关承包商发出《零星维修工程现场调度通知单》，通知承包商进行维修；

有以下维修任务的，必须由专业工程师、客服人员陪同前往，并在《零星维修工程现场调度通知单》的接单人处同时签名：

渗漏水问题；

结构裂缝；

重复维修；

责任界限不清的。

负责维修的专业工程师应全程跟进维修情况，维修工作完成后需经业主验收，并在《零星维修工程现场调度通知单》或《客户保修意见征询表》上签字认可，并保存相关的质量记录；

公共设施维修完成后，应由专业工程师会同物业公司现场签字确认，此单维修关闭；

与客户的沟通结果及与物业公司或相关部门的知会信息在单据的背面予以记录，并妥善保存；

物业公司每月汇总其接收的《零星维修工程现场调度通知单》，统计、编制当月客户维修报表于每月25日前报客户中心，客户中心维修工