房地产融资难题的破解与涉税问题的解决课件.pptVIP

房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施讲授者：段光勋2024年6月5日星期三

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主要内容一、债权融资－－房地产开发贷款一、债权融资－－经营性物业贷款三、合作开发四、房地产信托五、典当六、施工企业垫资七、按揭贷款八、其他手段

一、债权融资－（1）房地产开发贷款1、什么是债权融资？债权融资就是借债，由开发企业向别人借贷。最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。

2、央行“121”号文有哪些主要内容？2003年6月13号央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管事的通知》,从121号文件的内容分析,可见其对房地产融资的影响之大。新政策主要是对房地产开发四个环节的运作加以严格限制。央行121号文

加房地开款管理、引款向A房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。B贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。C对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。D对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(简称四证)的项目，不得发放任何形式的贷款。E严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。F房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的３０％。G发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

格控制土地款的放A各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。B对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限最长不得超过２年。C商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

范建筑施工企流途A商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。B承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。C对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

加个人住房款管理，重点支中低收入家庭住房的要A商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。B对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行２０％的规定；C对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。D商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。

化个人商用房款理A借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过６０％，贷款期限最长不得超过１０年，所购商业用房为竣工验收的房屋。B对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

充分利率杠杆个人住房款需求的用A对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；B购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

3、措施有哪？1、项目分期与“五证”的取得2、关于“自有资金”的定义3、土地使用权、在建工程抵押（第二顺位等）4、销售时在建工程抵押的释放5、关联公司、集团公司担保6、关于财务会计报告（资产负债率、所有者权益等）7、融资顾问费、财务顾问费、银团牵头费8、贷款支用：委托支付

5、《借款合同》条款的约定：（1）提前还款违约金（2）基准利率与上浮（3）利润分配、分红利（4）罚息、加息的约定（5）销售回款、租金收入的监管（6）

5、设立商贸公司融资与节税（1）公司名称（2）资本金与股东结构（关联）（3）经营范围（5）流动资金贷款（抵押物、用途）