房地产经营与管理教学课件.pptVIP

房地产经营与管理（一）房屋土地资源信息研究中心主任同济大学建设管理与房地产系副主任施建刚教授/博士生导师/博士

本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习中有点滴启示。

房地产经营与管理（一）分八部分讲解一、对房地产市场相关概念的前沿探索二、房地产开发相关数据及房地产开发管理三、房地产市场个别问题探讨四、房地产市场营销管理五、房地产交易与权属登记管理六、租售比的实质与管理七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容八、房地产价格评估新方法拓展

一、对房地产市场相关概念的前沿探索导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。

（一）（房地产）管理概念的不同认识“management”意指经营、管n操纵、驾驶等。“administration”意指管理、经营，n尤指公共事务、国家政策等管理。

1、（房地产）管理的概念成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”

2、机制（生产—流通—消费）

3、城市建设的怪圈区位----第一代住宅n配套----第二代住宅环境----第三代住宅生态----第四代住宅nnn

（二）房地产概念的定位1、房地产：房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例）2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。

（三）土地概念的拓展生地n劳动产品毛地熟地土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体）nn土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）有限性土地的特点：集资性扩延性n

（四）土地权属的改变1、所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。2、使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。

（五）土地使用制度的历史沿革

（六）土地使用方式的认识收土地使用费n出让（协议、招标、拍卖）+挂牌n转让n划拨n其他（出租、作价入股等）n

二、房地产开发相关数据及房地产开发管理

（一）房地产开发相关数据1、公司数

2.批租数历年上海市土地使用权出让情况表年份1988-19911992205199319941995199664019971029出让地块数（幅）出让面积（万㎡）（1+1+3+7）12254623499980.3619982071.5519994961.0720001894.3620011245.422002898.291430.75年份累计10209出让地块数（幅）出让面积（万㎡）132611191325198111961614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

3.相关数据住宅投资（增加值）/GDP≤5%----供不应求住宅投资（增加值）/GDP≧8%----供过于求上海6.9%离10%还有较大的空间。2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面积28平方米。200714.9平方米/人，合建筑面积30平方米。201016.6平方米/人，合建筑面积32平方米。201519.2平方米/人，合建筑面积35平方米。

（二）房地产开发程序管理

1、多余的话House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）开发的是房，好的住宅不仅仅是一套n漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。

2、住宅建设工程实施与规划管理关系图住宅建设工程实施过程城市建设管理过程可行性研究报告建设项目选址意见书建设用地规划管理建设工程使用土地建设工程设计建设工程施工建设工程竣工建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设工程规划管理规划实施检查监督

3、开发程序（1）决策（2）前期a、美国熊猫（中国）公司策划经过、单独设计与整体设计b、出让土地及实例c、审图公司

（3）施工（建设施工）抓好：三控（进度、质量、成本控制）二管（合同、信息管理）一协调（组织协调）

（4）竣工验收与交付使用[验收、物业管理（谁开发谁管理）]《新建住宅交付使用许可证》------验收合格可使用。物业管理早期介入前期物业管理物业管理项目设计启动项目竣工验收出售业主委员会成立

（三）房地产开发项目可行性研究5、资源供给1、项目背景与概况6、市场分析2、基本数据7、财务评价3、成本估算（华联8、风险分析（西宝房产公司——打桩、兴路）阳光厅、东方明珠9、国民经济评价选址及玻璃等）10、结论（唯一）4、进度安排

（四）房地产项目评估管理1、市场研究（基本面）A、一般因素分析（宏观）B、相关因素分析（微观）

2、财务评价（技术面）a、传统评估技术b、现金流评估（价与时间不成比例）c、财务内部收益率评估（