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房地产开发工程管理

重点问题房地产开发项目管理概述房地产开发项目质量管理房地产开发项目进度管理房地产开发项目成本管理房地产开发项目其他管理法律法规

一房地产开发项目管理概述ú房地产开发项目又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。可分为单项工程、单位工程、分部工程等。

房地产开发项目特点ú投资额巨大，建设周期长ú整体性强ú系统性ú知识的密集性ú组织的层次性特点类型

房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。

房地产开发项目管理的层次体系设计方的项目管理监理方的项目管理施工方的项目管理工程总承包方的项目管理供货方的项目管理......社会环境方的项目管理业主方的项目管理房地产开发项目管理的层次体系

建设工程目标控制1、建设工程目标系统：投资、进度、质量三大目标，对立统一关系。2、目标控制原则：系统控制、全过程控制和全方位控制、主动控制和被动控制、事前控制和事后控制3、影响质量因素：人、机、料、法、环4、建设工程目标控制的措施：（1）组织措施：组织机构和人员、目标和职责分工、工作流程；（2）技术措施：多个不同的技术方案、对方案进行技术经济分析；（3）经济措施：审核工程量、付款、结算；从全局、总体上加以考虑；偏差原因分析和未完工程预测，采取预防措施；（4）合同措施：拟订合同条款、合同谈判、处理问题纠纷、防止和处理索赔、合同结构分析合同间的联系和影响。

建设程序1、原则：“先勘查、后设计、再施工”；优化决策，竞争择优，委托监理。2、建设阶段划分：（1）投资决策：项目建议书、可行性研究（2）建设实施：设计阶段、招投标阶段（建设准备阶段）、施工阶段、竣工验收阶段（3）交付使用：工程投产或交付使用、工程保修注意：项目实施阶段和项目施工阶段的不同

实施阶段决策阶段使用阶段准备设计施工FMDMDMPMPM投资方开发方设计方施工方供货方使用期的管理方PMPMPMFMDM-DevelopmentManagement项目前期策划与管理PM-ProjectManagement项目管理FM-FacilityManagement设施管理

项目前期策划与管理DM项目实施期项目管理PM项目使用期设施管理FM涉及建设工程项目的全过程的管理工程管理投资方开发方涉及参与建设工程项目的各个单位对工程的管理设计方施工方供货方项目使用期的管理方

工程建设监理施工阶段设计阶段决策阶段项目前期策划与管理项目管理使用阶段设施管理项目建设的全过程管理项目全寿命管理

房地产开发项目管理的任务ú--为客户提供优质的产品和服务，实现企业效益和社会效益的双赢。--对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；--对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。ú房地产开发项目管理趋势——国际化、信息化

二房地产开发项目进度管理ú项目进度管理的概念房地产开发项目进度管理是指对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。

房地产开发项目进度管理的阶段项目可行性研究及立项阶段项目交付使用后的适用阶段项目建设阶段

影响房地产开发项目进度的因素序号影响因素123人的因素技术因素材料设备与构配件因素45678施工机械设备因素资金因素水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素其他不确定性因素

项目进度管理的主要任务确定工期总目标

项目进度管理措施–组织措施–技术措施–合同措施–经济措施–信息管理措施

房地产开发项目进度管理ú网络图的分类单代号网络图双代号网络图按表示方法单目标网络图多目标网络图按最终目标网络图分类按工作衔接普通网络图搭接网络图特点群体网络图单项工程网络图局部工程网络图按编制对象范围

房地产开发项目进度管理ú网络图技术的特点–横道图（横道图计划）–网络图（网络图计划）

房地产开发项目进度管理ú房地产开发项目进度管理系统建设单位进度控制委托设计单位进度控制施工单位进度控制监理单位进度控制施工总进度计划单位工程施工进度计划分部分项工程作业计划任务单或承包任务书