物业管理纠纷的法律分析(南京讲座)..ppt

物业管理纠纷的法律分析

2西安兴强物业公司经理王少华

3讲座主要内容：一、物业管理的法理根底是建筑物区分所有权二、实施物业管理的主要障碍 〔15：20休息十分钟〕三、当前物业管理中的几个焦点问题四、17：00现场交流〔三十分钟〕

4一、物业管理的法理根底是建筑物区分所有权

5〔一〕“物业管理〞与“物业效劳〞 1、物业管理权利的来源；2、物业管理的主体；3、物业管理的对象。物权法〔〕 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。〔建筑物区分所有权〕 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业效劳企业或者其他管理人管理。〔业主行使管理权的方式〕? 第八十二条物业效劳企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。〔物业效劳企业在物业管理中的地位〕物业管理条例〔〕

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

6总结观点：“物业管理〞与“物业效劳〞是两个不同的概念。“物业管理〞是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业效劳〞是专业公司或者管理人受业主委托〔雇佣〕，为业主的不动产管理提供的有偿效劳。物业管理的核心是业主自治。业主是物业管理的主体。物业效劳企业、其它管理人是效劳提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体〔权利人〕。物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。物业管理的内容，物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施〞；物业管理条例规定为“按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序〞。“相关秩序〞涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共平安，侵害人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。

7〔二〕政府在物业管理中应当扮演的角色

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9二、当前物业管理存在的主要障碍〔一〕业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。〔二〕政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于效劳指导。〔三〕物业效劳企业：素质参差不齐，游离于管理与效劳之间，地位为难。〔四〕法规：缺乏清晰法理根底，公权力干预多，解决问题的方法少。

10〔一〕业主：不会当家、不愿当家、不敢当家。表现： 业主普遍缺乏权利意识和公共意识，不关心公共事务。成龙：“中国人是要管的〞。业主大会或者难以成立，或者徒有其名。很少有人愿意为公共利益挺身而出。维权缺乏理性。标准的开发商或者物业企业更容易成为维权对象，形成劣币驱逐良币的局面。原因： 1、中国人拥有自己不动产的时间太短，不适应业主的身份。 2、长期生活在高度集权的社会环境下，没有自己当家作主的意识，也没有这种能力。 3、缺乏在法制的轨道里解决纠纷的机制，“管闲事〞只能给自己找麻烦。 特定历史时期的特定现象，与国情相适应。解决方法： 1、假以时日。总有一天业主会当家。〔深圳景洲大厦案例〕 2、政府的辅导、支持，而不是包办。〔广州翠湖山庄业委会改选案例〕 3、法律与规那么的完善。〔摒弃口号与宣教，针对矛盾焦点。〕

11〔二〕政府：混淆行政管理与物业管理，乐于审批许可，疏于效劳指导。 业主存在“三不〞，政府是否就应当全面介入物业管理？ 业主并非都没有行为能力——深圳景洲大厦选聘物业公司案例。 政府并非天然公正和无所不能——北京太月园小区维修资金与深圳桃源村质量案例。 深圳晚报：记者从龙岗区建设局了解到，在建设“大综管〞新格局中，该局将以社区物业管理工作作为实施“大综管〞新格局的重头戏，成为该局发力的重要抓手。 ——许多地方都把物业管理作为政府职能。从业主大会筹备到业委会人选；从物业公司招标到维修资金管理；从物业收费标准到小区车位用途，都要控制与审批。这只会给物业管理行业增加桎梏。 两个事实：近半业主是官员；多数政府连自己的办公楼和家属院都管不好。

12业主在施工前必须向效劳中心提出申请，并提供图纸、资料，由效劳中心向规划、国土、建设和区查违办进行核查，核查后由效劳中心向街道办查违办〔城管科〕和街道执法队申报图纸和资料，经审核批准后，业主写出施工保证书方可施工，否那么效劳中心将禁止施工车辆进入，街道执法队将依据有关法律、法规、规章进行处分。

13〔三〕物业效劳企业：素质参差不齐，游离于管理与效劳之间，地位为难。

14〔四〕法规：缺乏清晰法理根底，公权力干预多，解决问