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益阳商业市场调研报告

2010年7月4日

三、赫山商圈分析

赫山商圈主要是龙洲路与罗溪路之间的桃花仑路段，是传统商业与现代商业的结合，是新发展的商业中心，总商业体量近20万平米,包含益阳商业步行街、金嘉利广场、金鸿百货、步步高超市、万木春购物广场等几个大型的商业综合体构成一个商业中心，是目前益阳人气最旺的区域，租金在130元/门?月左右，转让费近20万。但各个商业体生意好坏不同、临街与商场不同，且整体呈现出一个供大于求的特征。整个商圈的消费人群很多，许多传统老商业生意旺盛，租金昂贵，但新开发的项目生意较差，同时重新改造后的万木春购物广场因体量过大，导致内部区域生意冷清。

3.1益阳商业步行街

步行街呈狭长状，约1000多米长，在中心广场一侧是KTV群，主要有新生活KTV、盛世芙蓉KTV、金色大地KTV、水木年华KTV、音乐海KTV、东方豪情KTV、蓬莱岛KTV、乐满地KTV等；中心广场一层是低档外贸服装，二层是美容美体、手机通讯、餐饮（啡客咖啡、韩美味）、服装店；三层是装饰公司、广告公司、旅行社、培训机构等。在中心广场一侧是狭长带双层步行街，主要是服装、母婴用品、儿童服装等。商品价格80-110元/件，租金50-60元/而?月，转让费11万。但该商业街在益阳市人们心中已定义为服装一条街，业态单一、档次低下，目前管理混乱，生意萧条、大部分门面转让和空置。且坐落在其他大商业体的后面，市场被抢占，前面被堵，后面又是农田，无商业氛围，完全被孤立。

3.2金嘉利广场

位于桃花仑东路上，在益阳商业步行街边上，定位益阳首个“手机数码、时尚精品”城，有四层，单层5000而，共20000而。销售情况将近售完；

3.3金鸿百货

金鸿百货05年开业，是益阳第一个正规出现的百货，拥有肯德基、屈臣氏、国美电器等知名品牌，但目前商场生意很差。经营面积约30000消费群体年轻学生群体、打工仔、上班白领；辐射范围整个城市。目前该项目生意冷淡，业态档次低，商品落后，商场没有统一管理，各自营业。

3.4步步高超市

步步高超市位于桃花仑东路，属于赫山商圈经营面积24000m2（三层）；消费群体以本区域居民及周边临近乡镇居民为主。辐射范围本城区及周边乡镇农村。该项目的停车位较少，但公交通达，目前生意火爆，与其他商业体共同构成赫山商圈的商业核心。

5万木春购物广场

该商场是益阳的老商业，在09年10月进行了翻新装修后重开业，目前生意一般，内部区域较淡。万木春购物广场位于桃花仑东路,属于赫山商圈；消费群体中年群体；辐射范围涉及整个城市，该项目目前生意冷淡，因面积过大，进深很长，导致入口处生意不错，内部生意很差，且业态档次低，商品落后，目标消费群体无法满足整个商场运营。

6香港城

香港城处于大桃路与桃花仑路交汇，主要定位商贸城，建筑面积约30000m2,有二层，呈五角大楼状规划，预计2010年6月开业，目前招商洽谈了心连心超市、苏宁电器、大型咖啡餐饮店等。

入香港城经营现状：

项目临主要干道面没有，未来规划的广场还未拆迁，商业展示面差

项目位置缩到内街里面，唯一引进人流的两条道路是次街，咽喉被扼住。

项目体量过大，商铺面积过大，需要支撑的消费人流来源不足,周边是政府单位和驾校，以及老居住居民。

项目本身规划的五角形状，难以留住人气，人流四处可以进也

到处可以出，难以让人流通道商场每一处，未来经营肯定会出现经营盲点。

7华联商业街

华联商业街位于罗溪路和十洲路区域，商业面积近8万平米，是以茶业市场为主的商业街区，并含有休闲生活街区、一流商务茶馆、高档住宅小区、主题森林公司。其中3万平米是益阳茶业城，目前已经开业，并举办了黑茶文化艺术节，另5万平米是住宅底商单层,按栋零散分布在小区。住宅底商街铺售价6000元/行，茶业市场商铺7000元/itf,单纯销售，不包租。主力铺位面积约60-80m2o

，华联商业街经营现状：

?处于较偏的位置，项目人流主入口通道为两条内街，外来消费者受限制

?项目体量大，小区仅1000多户，难以支持5万平米的社区底商

?住宅底商商铺分散，街铺难以形成规模的商业街，业态定位比较零散，生存压力大，社区商铺需求消化不了如此多的商铺。

?开发商只管卖不管租，未来经营存在巨大风险，空置现象凸显。

、康福商圈的分析:

本商圈主要指康福路与益阳大道交汇，并辐射周边2公里半径的区域，这个范围是益阳未来新兴的中央商圈，也是益阳中心城区的CBD,与桃花仑一带的传统老商业形成对比。这个区域内坐落着大量的市政机关单位，更有步步高百货、华天大酒店、福中福商业城、银色现代城、新一佳、大桃路休闲娱乐圈和佳宁娜?银色新天地组成庞大的商业圈，体量愈60万方，还有一些品牌