利率政策对房市影响.pdfVIP

利率政策对房市的影响

目前我国房住房价格的大幅度上涨已引起各方关注，造成整个

房地产市场表面上购销两旺的原因，房地产业的发展超出了正常的

规模。房地产业容易发生危机进而波及到金融业。国家已针对可能

出现的房地产市场泡沫，出台了一系列的宏观调控措施，以求稳定

房地产价格，但平抑房价的效果不甚显著，其原因在于现行的调控

政策没有恰当地发挥利率对经济对房市的调节作用。

一、利率对经济的影响

利率是资金的价格，是调节社会资源分配的工具。利率政策主

要通过调节市场商品供求关系来稳定物价。利率对经济的影响是通

过调节经济活动当事人的经济利益来实现的。利率是影响投资的重

要因素，但投资不仅受利率的影响，还受企业的预期利润率、储蓄、

经济周期等许多因素的影响。尽管无论何时利率与投资都呈反方向

变化，但现实中利率与投资的表现形式很不稳定。有时利率和投资

变化方向相同，这只是表明投资影响因素的合力与利率的作用力相

反，也就是说预期利润率增加的幅度大于或等于融资成本增加的幅

度。

利率也是影响储蓄的重要因素。储蓄的变动不仅受利率的影响，

还受收入、非银行金融资产的收益率以及经济环境等因素的影响。

尽管无论何时利率与储蓄都呈同方向变化，但现实中利率与储蓄的

表现形式也很不稳定。从理论上讲，利率的上升的确能增加人们的

收益，在趋利动机下人们是愿意增加储蓄的。但利率政策能否有效

的调控储蓄，要看储蓄影响因素合力的方向是否与利率影响方向一

致。利率政策的对资金流向的影响取决于利率调整的力度能否与其

他影响供求的因素抗衡。

二、利率对房地产市场的影响

1.利率对供给方的影响

房地产的价值量大、建设周期长使得大多开发商必须借助银行

的支持。多数开发商的主要资金来源于银行，利率的高低影响房地

产开发的成本和企业利润。贷款利率的变化，一方面会左右开发商

增加或减少供应量，另一方面利率的变化会对房地产行业结构发挥

着调节作用。贷款利率上升会限制开发商的生产能力，减少供给，

在需求不变或增加的情况下，将推动房地产价格上涨；如果需求降

低幅度与供给减少的幅度相同，则房地产价格将维持平衡；如果需

求降低幅度大于供给减少的幅度，则房地产价格将下降。目前房价

继续上涨，这并不表明高利率政策不能抑制投资，只是其他因素引

起的房价上涨幅度对开发商利润率的影响远大于利率上调幅度对

开发商利润率的影响，表明开发收益率增加幅度大于借贷资金使用

成本的增加幅度，提高利率带来的风险被开发商忽视，如果没有加

息，房价上涨幅度可能会更大。只有利率的变动幅度足以影响开发

收益率的大小，利率政策才能影响房地产供给资金的流向。利率上

调会对产业结构产生影响。利率上调，房价不变的情况下，通常企

业利润会降低。等量资本追逐等量报酬,资金总是从利润率低的行

业流向利润率高的行业，房地产行业的资金流向也遵循这一规律。

从开发企业的角度讲，通常其行业利润率一定大于社会基准利润

率，才会有资金流向房地产行业。投资投机的本质是为了获利，是

为了以最小的投资获取最大的利润。现实中每个人对风险的认识和

接受程度不同，所能接受的风险收益比也是不同的，在相同的市场

环境中各自的资金流向和资金流量也未必相同。因此利率政策导向

会引起产业结构的变化。

2.利率对消费性需求的影响

一般居民家庭收入有限，购房时不得不借助住房抵押贷款。个

人住房贷款利率的变化，会直接影响购房者的支付能力，从而影响

其需求水平。通常个人购房贷款利率上升，导致个人住房贷款能力

下降，从而降低需求。在供给不变或增加的情况下，将促使房地产

价格下降；如果供给减少的幅度与需求减少的幅度相同，则房地产

价格会维持现状；如果供给减少的幅度大于需求减少的幅度，则房

地产价格还会上涨。

3.利率对投机性需求的影响

投机的本质是为获利，是为了以最小的投资获取最大的利润。

从居民个人等散户角度讲只要有利可图且有机可乘就会注入资金。

住房具有消费和投资的双重属性。住房投资既具有双重获利的可能

性(买卖收益和租金收入)，又具有抵抗通货膨胀保值的功能。通货

膨胀时期，房地产的重建成本不断上升，房地产的价值也不断上升，

从而使房地产投资能够规避通胀及货币贬值带来的财产损失风险。

从表面上看提高投机者的融资成本，可以抑制投机，但只要增

加的融资成本不能影响房地产投机者的预期收益率，简单的提高融

资成本不会使投机者望而却步。如果实际利率货币资本的实际价格

高于预期投资回报，谁也不会积极投资。