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限购政策对我国房地产市场的影响
自1998年住房市场化改革以来,我国房地产业持续高速发展,
在不断扩大内需和拉动投资中成长为推动国民经济快速发展的支
柱性产业。然而,住房货币化改革在促进房地产业快速发展、改善
人民居住条件的同时也造成了住房价格的快速上涨,尤其是进入21
世纪以来住房价格更是呈现出“井喷”式增长,过高的房价已经严
重超出了普通群众的支付能力,并带来了一系列严重的经济和社会
问题。为了抑制房价过快上涨的势头,国家虽然采取了包括财政政
策、货币政策、土地政策等在内的全面治理措施,但治理效果并不
理想,有些地方甚至出现了越治理房价越高的奇怪现象。为了应对
越来越复杂的市场环境,国家于2010年开始出台一系列的限购政
策,此举体现了政府坚决抑制房价过快上涨的决心。如今,经过两
年多的市场监管,限购政策对我国房地产市场产生了什么样的影
响?基于市场的这些新变化未来我国房地产市场的走势又将如
何?以上便是本文将要研究和探讨的问题。
一、限购政策的具体措施及特点
1、限购政策的具体措施
所谓限购政策是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策。
主要是限制百姓购买二套住房和投资者炒房,目的是控制日益高涨
的房价。从时间上看,限购政策主要包括以下几个部分:第一,国
十一条。2010年1月10日,国务院发布“国十一条”,提出了“促
开工、促上市”、加强土地供给、第二套房贷款首付款比例不得低
于40%、差别化税收、加强房地长信贷风险管理、加大对房地产商
违法违规行为的查处等一系列具体措施。第二,新国四条。2010年
4月14日,国务院常务会议针对房地产市场制定了抑制不合理住房
需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监
管等四条措施,也就是所谓的“新国四条”。第三,新国十条。2010
年4月17日,国务院又发布了“新国十条”,力求通过严格的差别
化的信贷政策来有效地遏制房价。随后,为了贯彻落实新国十条的
工作任务,9月27日,国土部联合住建部发表《关于进一步加强房
地产用地和建设管理调控的通知》,要求进一步加强对房地产用地
和建设的调控,积极促进房地产市场良好发展。第四,新36条。
2010年5月7日,国务院发布了《国务院关于鼓励和引导民间投
资健康发展的若干意见》,被称为“新36条”。新36条一经发布,
立刻引起了社会各界的广泛关注。新36条肯定了民间投资对国民
经济的重要作用,要求进一步拓宽民间投资的领域和范围。第五,
9·29新政。2010年9月29日,国家有关部委相继推出各项措施,
力图深化房地产市场改革,巩固方底层市场调控已取得的成果。这
些措施主要包括:加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力
度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给、调整住房
交易环节的契税和个人所得税优惠政策、加快推进房产税改革试点
工作、加大住房交易市场检查力度、依法查处相关违法行为等。第
六,新国八条。2011年1月26日,国务院常务会议再度推出八条
房地产市场调控措施,也就是“新国八条”,进一步加大了国家对
房地产市场的宏观调控。“新国八条”最大的特点在于措施的严厉
程度。除了进一步提高贷款条件外,最严厉的在于限购政策,与2010
年的限购政策不同,该项政策彻底堵住了再次购房的途径。
2、限购政策的新特点
与以往的房地产宏观政策相比,限购政策具有一些自身特色。
第一,政策力度大。无论是对购房信贷还是土地政策,较以往的调
控力度都有较大幅度的提升。由此可见政府此次调控的决心及目
标。第二,政策连续性强,涉及范围广泛。国家一系列的限购政策
广泛地涉及到房地产市场供给与需求的各个方面,而且政策之间的
相关性很高,出台的政策在时间上与内容上环环相扣,这是以往房
地产政策所不具备的特点。第三,新政出台的迫切性。针对全国房
价的疯狂上升,房价问题已经成为社会各界讨论的热点,要求遏制
房价的社会舆论一浪高过一浪,高房价已经成为阻碍和谐社会构建
的重大障碍。在此背景下,国家出台一系列规范房地产市场发展的
政策组合,具有以往所没有的迫切性。
二、限购政策对我国房地产市场的影响
房地产市场上活跃着三大产权独立的经济主体,即家庭、开发
商和政府。中央政府出台的限购政策实施两年以来不仅对我国房地
产市场上的需求方和供给方产生了影响,也对各执行限购政策的地
方政府造成了不小的压力。
1、限购政策对市场需求的影
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