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税收筹划 SHUISHOUCHOUHUA 房地产企业税收筹划实例分析 武汉市水务建设工程公司　熊　毅 在市场经济体制下，税收对纳税人的 年的物业管理费、送价值千元的冷暖空调一 收益有着重大影响，谋取最轻税负，始终是 台和新马泰旅游。该销售优惠吸引了不少消 纳税人孜孜以求的目标。税收筹划，就是纳 费者前来购买。在优惠期间销售住宅，实现 税人在不违反国家税收法规的范围内，通过 销售收入1600万元，送出空调总价值10万 对投资、经营、理财等各项经济活动的事先 元。优惠的物业管理费合计为4万元。送出 周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负， 的旅游团票价值26万元。方案二：公司采取 为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带 折扣的方式，优惠2.5％，直接送价值40万 来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企 元的折扣。 业价值最大化的目标一致。税收筹划对企业 这个案例涉及营业税中视同销售情 和国家都具有重要的作用。对企业而言，税 况。在方案一中公司直接给业主免交物业管 收筹划得当，用足用好税收优惠政策，有利 理费用。免费赠送空调和旅游。这些免费赠 于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和 送的实物和劳务要视同销售。在销售商品房 可用资金，提高企业的竞争力，有效维护企 的同时送实物和劳务，等于发生了混合销售 业权益，使自身价值达到最大化，促进企业 行为，所以要将所赠送的实物和劳务的价值 良性发展。对国家而言，税收筹划促进企业 加到房屋的销售收入中。合并缴纳营业税， 遵循国家产业政策的导向，有利于国家重点 则公司应缴纳的营业税为（1600＋40）× 扶持的落后地区和幼稚产业的发展，有利于 5％=82万元。在方案二中公司将实物和服 经济结构和产业结构的优化，从总体上扩大 务优惠的价值直接作为购房折扣，在成交价 了国家税收的税基，增加了税源，有利于整 中抵减，则可以直接按折扣后的金额作为营 个国民经济的健康、快速、稳定发展。 业额。公司应缴纳的营业税为（1600－ 一、有关流转税的筹划 40）×5％=78万元。方案二只是修改了优惠 （一）营业税的筹划方案 方式。由赠送实物转换成直接折扣就节省了 例1：A房地产开发公司准备为一个住 营业税4万元。 宅小区做促销活动。在开盘当日推出了一个 （二）契税的筹划方案 面向客户群体的营销方案。方案一：凡在开 契税是在土地、房屋权属转移时，国 盘日签订购房合同的客户。均可以享受免交 家按照当事人双方签订合同以及所确定价格 20 SHUISHOUCHOUHUA税收筹划 的一定比例。向承受权属者一次性征收的一 (2)房地产开发企业还可以通过对开发成。 种行为税。房地产开发公司通过购买、受 本的研究。适当增加开发项目的一些投资。 让、受赠、交换等方式取得土地使用权和房 例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配 物所有权时要缴纳契税。 套设施标准等，这样既增加了开发成本和可 例2