房地产开发企业税收筹划探析.pdf

现代商贸工业 No . 3 ,2009 M oder n B usi ness Trade In dust r y 2009 年第 3 期 房地产开发企业税收筹划探析 1 2 韩玉芬 　李荣瑾 ( 1. 云南昆铁房地产开发经营有限责任公司 ,云南 昆明 650000 ;2 . 昆明铁路局多元中心 ,云南 昆明 650000) 摘 　要 :房地产业开发周期长 ,业务复杂而且要占用大量的资金 。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的 关键环节 ,其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低 。因此 ,运用税收筹划的原理 ,正确处理房地产销售活动中的 定价以及销售方式的选取等问题 ,合理合法地降低企业税收成本 ,对于房地产企业而言具有重要意义 。 关键词 :房地产 ;税收 ;筹划 ( ) 中图分类号 :F235 . 9 1 　　　　　　　　文献标识码 :A 　　　　　　　　文章编号 :16723 198 2009 0 　前言 权的行为 ,不再缴纳营业税 。这种规定为房地产企业开展 房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有 : 税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条 ( ) 件的企业或公司 ,则可以考虑先以不动产投资入股 ,再向购 1 营业税 : 企业以不动产投资入股 ,参与接受投资方利润分配 ,共 买方转让股权的房地产销售方式 。例如 : 甲房地产开发企 同承担投资风险的行为 ,不征营业税 。 业 ,2007 年度商品房销售收入为 2 亿元 ,按税法规定计算的 将土地使用权转让给农业生产者 ,用于农业生产的行 可扣除项 目金额为 1. 6 亿元 ,如果直接出售需要缴纳土地 为 ,免征营业税 。 增值税 1200 万元 ,缴纳营业税 1000 万元 ,城市维护建设税 房地产企业 自建自用建筑物 ,免征营业税 。 和教育费附加 100 万元 。而如果甲企业与购买方乙企业达 (2) 土地增值税 : 成协议 , 甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资 ,稍后再 建造普通住宅增值率未超过 20 % ,则免征土地增值税 。 以20000 万元的价格向乙企业转让该股权 ,则可以合法地 因国家建设需要 ,依法征用收回的房地产 ,免征土地增 免除了 1000 万元的营业税和 100 万元的城市维护建设税与 值税 。 教育费附加 。同时 ,为了调动购买方乙企业参与筹划的积 以房地产进行投资联营 ,联营方以房地产作价入股或 极性 , 甲企业可以作出一些让步 ,给予乙企业一定的利益补 作为联营的条件 ,将房地产转到所投资的联营企业中 ,免征 偿 ,但是其数额应以甲企业节约的税款 1100 万元为限。 土地增值税 。 2 　利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划 一方提供土地 ,一方提供资金 ,合作建房 ,建房后按比 税法规定 ,纳税人建造普通标准住宅出售 ,如果增值额 例分房自用的行为 ,对于房屋所产生的土地增值 ,免征土地 没有超过扣除项 目金额的 20 % ,免予征收土地增值税 。同 增值税 。 时规定 ,纳税人既建造普通标准住宅 ,又搞其他房地产开发 房地产开发公司代客户进行房地产开发 ,开发完成后 ,