2006年酒店业行业研究报告.ppt

2002-09-19 酒店业行业分析报告-V0.2ZHENGGF.PPT 酒店业行业研究报告 2006年7月20日初稿 2006年8月21日第6次讨论稿 酒店行业主要发现综述 外部环境分析方法论 主要资料来源清单 分析背景说明（酒店行业） 分析背景说明（酒店行业） 从产业链上看，酒店开发商和专业酒店管理公司是行业的两类主要参与主体 酒店的几种常见分类 目录 外部影响因素说明 我国经济的持续高速增长和居民收入水平的提高推动了我国旅游业的快速发展 从中央到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济的重要产业来发展，政府对旅游业的规划和相关举措也促进了旅游业的快速发展 在政策及经济发展的推动下，我国旅游业保持了快速发展，入境游和国内游分别保持了9.3%和8%的年均增长率，已成为亚太第二大旅游消费市场 我国酒店行业起步于我国对外改革开放，经历了起步、高速发展、回落、复苏四个发展阶段 酒店业主要受旅游业发展的带动，酒店业的需求与一国的GDP增长之间表现出很强的相关性 在快速增长的旅游客源支撑下，90年代以来我国酒店业保持了21.7%的年增长速度 我国酒店供应存在结构性失衡的现象，大量中低档酒店缺乏标准化管理，入住率不足而导致亏损，而经济型酒店与发达国家相比则远远不够 我国星级酒店的分布呈现很强的地域性，与各个地区的经济发展水平一致，空间分布上依经济发达程度呈梯次减少的状态 酒店业的发展呈现一定周期性，一般为十年，而供给的相对滞后则是造成这种周期波动的主要原因 我国酒店的发展也呈现周期性波动，目前正处于新一轮上升周期，且周期持续的时间可能会更长 酒店业的主要风险就是供需失衡导致的周期性波动风险，相比较而言，商务酒店的获利性更好且抗风险能力也更强 十一五规划我国入境游和国内游的增长速度将保持在8%，据此推测，未来5年酒店客房需求将保持8%左右或略高于这一比例稳定增长 酒店需求的市场规模＝入境旅游人次/国内旅游人次×住宿率（过夜旅游者）×（平均滞留时间）×选择住宾馆/饭店旅游者的比例 入境旅游和国内旅游将保持8% 住宿率和平均滞留时间预计将基本维持不变或略有上升 选择星级酒店作为住宿设施的旅游者的比例预计将略有上升 从经营的角度看，酒店的集团化是行业发展必然趋势，目前我国酒店的集团化程度比较低，但近几年集团化的趋势有所加快 从投资的角度看，专业的酒店管理公司和房地产开发商是两类主要的参与主体，还有一些机构/个人投资者 历史上，国家/集体资本在酒店业一直占主导，且绝大多数都是以单体酒店的形式存在，现阶段酒店业的良好发展前景吸引了各路社会资本纷纷涉足 高端酒店市场目前国际品牌占绝对主导，经济型酒店则以内资为主，跨国酒店集团除了继续争夺高端市场以外，同时还在大力向经济型酒店市场进行扩张 在地域上，除了争夺一线高地城市外，同时也在二线潜力城市寻找机会布点 国际酒店管理集团主要采用三种经营模式，但采用特许经营的方式最多，其次为委托管理以及早期形成的少数带资管理 为减少直接投入和规避投资风险，国际酒店管理集团在我国也倾向于采用委托管理的方式进行低成本的规模扩张 香格里拉则将酒店业务作为自身战略重点，以带资管理的方式积极在沿海及内地中心城市进行扩张，树立高星级酒店市场的品牌领先地位 在景气上升阶段，资金允许的条件下开发商倾向于选择性地持有一些优越地段的高端酒店物业，以获取长期稳定回报、作为项目配套、获取地产增值 上海绿地集团为规避住宅开发风险，结盟洲际计划在未来三年内投资15亿开发四个酒店项目 浙江开元旅业通过高档酒店的影响力，降低土地获取成本，提高物业档次，推动项目升值 长实及和黄对待酒店物业的态度稳健而谨慎，内地的酒店物业主要起配套作用，在自营的同时和黄也与国际酒店管理公司合作以提升项目品位 商业地产价格的上涨是推动物业升值的主要因素，持有优质酒店物业还能带来地产增值的隐性回报 特别是优越地段的高端酒店物业，其地产增值效应非常明显，如锦江旗下的2家五星级酒店在资产重估后价值大幅增加 嘉德置地的前身发展置地曾一度将酒店持有经营作为自身战略性业务，后来嘉德置地认为其资金占用过大将其打包出售，获利6亿多新元，并部分用于收购商业物业 由于酒店物业的多重效益，容易导致投资冲动，而酒店建设又往往比较难以控制，因此局部地区的五星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险 酒店要经营成功并获得较好的投资回报，其关键在于区位和品牌，优越地段的高端酒店无论是收益性还是增值潜力上都相对更好 由于酒店经营的专业性要求高，且只有形成规模才能进一步提高竞争力，一般以房地产开发为主业的业主都倾向于将其交给酒店管理公司来管理 虽然不同管理模式下的五星级酒店的入住率差异不大，但在房价上却存在很大差异 案例：从财务绩效上可以看出，锦江虽位列国内酒店管理公司20强首位，但在酒