2009年江苏盐城房地产市场调研报告.ppt

6 盐城城南板块典型项目研究6 盐城城南板块典型项目研究6 盐城城南板块典型项目研究6 盐城城南板块典型项目研究3 城南新区规划前景用地规划规划用地中，突出了居住用地以及公共设施用地，分别占总建设用地的32.6 ％、18.9 ％，体现了城南新区功能建设与发展的重点；绿地占总建设用地比例约为28.7 ％，主要是由公园、众多的滨水绿地以及城市生态建设用地构成，有利于城市良好生态环境的构筑。概要：盐城房地产市场经过近年的发展，已经形成了较为完善的板块概念，按其区位可大致分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。其中的最为成熟且位居价格高地的是城中板块，而随着城中地块的减少，城南在整体市场当中已经占据着越来越重要的地位，已成为最具发展潜力的板块。其他各板块无明显特征，其客群也多以区域内的购房者为主。盐城房地产市场环境研究第三部分盐城房地产市场板块研究盐城住宅市场发展特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城土地市场运行情况研究盐城房地产后市供需状况分析盐城城南板块典型项目研究1 盐城房地产市场板块研究板块综述以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。城中板块/城南板块■城中板块：该板块的划分区域主要为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。板块优势：市政配套成熟、生活便利、区域认可度强；板块劣势：供应量低，价格偏高，消费者承受力受限。■城南板块：该板块的划分区域主要为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟，相信该板块的房价可以和城中板块相抗衡。板块优势：市政基础设施到位、名校较多、后发优势明显；板块劣势：潜在供应量较大，市场供需矛盾明显，接受度较低。1 盐城房地产市场板块研究西南板块/城东板块■西南板块：该板块的划分区域主要为盐马路以西地带。西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，西南板块正在得到市场的关注。板块优势：价格相对合理，楼盘品质较高；板块劣势：周边生活配套欠缺．交通不便、区域接受度有限。■城东板块：该板块的划分区域主要为开放大道以东地带。受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间，同时亭湖区政府将搬迁至该板块，后期将会对区域产生较大的带动作用。板块优势：价格不高，生活配套较为齐全，升值潜力大；板块劣势：市政配套不成熟，交通相对不便，区域接受度有限。1 盐城房地产市场板块研究城北板块■城北板块：该板块的划分区域主要为毓龙路以北、开放大道以西地带。城北板块主要为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。板块优势：发展较早，距主城较近，配套较为成熟；板块劣势：周边环境较为嘈杂，区域认知度不高。1 盐城房地产市场板块研究概要：盐城房地产市场属于典型的市政建设拉动型，地产项目众多，已形成了“遍地开花”的局面，且小高层、高层产品已渐渐成为市场供应的主流。其房价呈现出中心强周边弱的局面。同时盐城房地产市场中的存量巨大，且供大于求的局面正在形成。由于固有的生活习惯，购房者大多具有极强的地缘性，这也成为阻碍当地楼市发展的原因之一。盐城房地产市场环境研究第三部分盐城房地产市场板块研究盐城住宅市场发展特征研究盐城商业及办公市场特征研究盐城土地市场运行情况研究盐城房地产后市供需状况分析盐城城南板块典型项目研究2 盐城住宅市场发展特征总体特征■市政建设拉动型，地产项目遍地开花现阶段的盐城房地产市场发展速度较快，各板块都有较大的开发量，所以导致了房地产项目遍地开花的局面，现阶段的盐城市场属典型的市政建设投资拉动型，虽然在短期内确实能将城市的整体面貌提升，但对后市的负面影响也将是巨大的。■小高层、高层产品成为市场主流由于市政规划对土地指标的要求，小高层和高层产品成为市场的主流，市场