2009年陕西汉中大河坎项目前期研究报告.ppt

调谈时间：2009年11月13日 调谈人物：薛先生（意向购房） 内容关键词提取： 房价偏高 区域信心很足 开发区环境优势 意向三房 2500~2800元 主要内容： 整体上来看，汉中房价还是很高，尤其是开发区这边，很多房子价格长的太快，几个月就涨好几百。其实对于开发区发展还是蛮有信心的，毕竟现在这边的环境比其他地方好些，也可以说在汉江的开发过程中，开发区这边以前很少市里边的人来这里住，现在环境好了，以后这边可能是临汾最适合居住的地方了。自己准备买个三房，孩子大点了也不挤，偶尔来了朋友还是蛮不错的，对于价格来说，希望能在2500-2800元之间最好 。 客户访谈录 * 年平均工资近年持续增长，平均每年增长2521元，平均增长率20.6%，收入水平显好。 人均消费支出近4年平均年增长601元，增长率12%，消费支出增长较慢。 居民银行存款近年变化很不稳定，06-07年存款增幅降低，居民消费欲望激增，而08年存款增幅迅速提高，居民消费欲望被抑制。 汉中消费分析：居民收入增长的同时，消费水平并未发生显著提高，居民消费较为理性，近期消费被明显抑制。 家庭可支配收入水平不断增长，但增长速度放缓，收入的提高使得汉中居民对高端消费产品的承受能力逐步增强。 家庭收入的测算中，每户家庭按汉中城市具体情况3人/户计算； 人均可支配收入数据，根据临汾市2002年至2008年国民经济和社会发展统计公报计算； 汉中市城镇居民2008年家庭可支配收入达30465元/户； 家庭居住面积的测算中，每户家庭按汉中城市具体情况3人/户计算； 家庭居住面积增长相对缓慢，平均每年增长2.55平米； 家庭居住面积08年为89.1平米，远高于全省水平80.7平米，汉中人居状况良好。 汉中家庭居住面积增长缓慢，但整体水平仍旧远高于全省水平9个百分点，对生活品质要求较高成为汉中人居一大特点。 国内房价一般是家庭收入的6~8倍，在此基础上估算汉中近年内的家庭承受能力！ 汉中城镇居民收入水平的情况其房价承受能力，2008年在于2052元至2735元之间； 正常情况下全市商品住宅的平均价格也应该在此之间； 从居民承受能力和房价运行情况来看，目前汉中房价运行基本正常，房价尚在可承受范围之内，但已接近峰值。 汉中房价运行基本正常，尚在城市居民可承受范围，但已接近峰值，房价预警信号已现。 市场运行基本良好，供需相对平衡，但伴随着房价的继续走高，市场供应依旧活跃而需求能力受限，平台期效应更加明显，从而导致市场出现供大于求现象。 房地产开发效益良好，市场价格持续走高； 人居基础稳定，未来市场前景良好； 市场供应活跃，销售面积持续走高； 相对的供不应求和绝对的供大于求； 价涨量稳，市场步入平台期； 消费比较理性，且消费欲望被压抑，消费后劲不足； 市场运行基本正常，居民对房价承受力在可控范围之内。 规划谋略 竞争趋势 客户研究 项目定位 天汉华府 汉上名居 丽景花园 金地龙惠春天 金地阳光花园 水韵江南 艺苑小区 蜀汉美郡 裕华园 汉府国风 帝景府 世纪城 东城朝阳园 天汉芙蓉园 文沁世家 汉江新城 竹园华府 江都苑 汉水名城 御景名都 北苑小区 康桥风景 丰辉公园 卡斯迪亚 紫柏雅居 市场项目分布情况 本案 住宅分布边缘化，并以东、南为方向扩散，市区供应量稀少，以郊区化规模型项目为未来发展方向。 天汉华府 2400 汉上名居 2500 丽景花园 2700 金地龙惠春天 3000 金地阳光花园 3000 水韵江南 3300 艺苑小区 3200 蜀汉美郡 2600 裕华园 3000 汉府国风 2850 帝景府 3500 世纪城 3300 东城朝阳园 3200 天汉芙蓉园 2700 文沁世家 3600 汉江新城 3300 竹园华府 3816 江都苑 2800 汉水名城 2900 御景名都 3000 北苑小区 2800 康桥风景 3000 丰辉公园 3100 卡斯迪亚 3100 紫柏雅居 2700 市场价格分布情况 本案 以汉江为中心，价格由南北向沿江区域逐步递增 御景名都 89-127㎡ 卡斯迪亚 80-140 ㎡ 紫柏雅居 90㎡-150㎡ 康桥风景 丰辉公园 85-141㎡ 文沁世家 88-129㎡ 天汉芙蓉园 70-126㎡ 东城朝阳园 90-130 ㎡ 世纪城 70-140㎡ 帝景府 90-130㎡ 汉江新城 86-124㎡ 海德城 80-140㎡ 北苑小区 81-121㎡ 汉水名城 江都苑 86-130㎡ 竹园华府 90-150㎡ 裕华园 80-136㎡ 汉府国风 80-140㎡ 艺苑小区 52-129㎡ 蜀汉美郡 90-240㎡ 天汉华府 99-131㎡ 汉上名居 95-230㎡ 丽景花园 106-146㎡ 金地龙惠春天 76-127㎡ 金地阳光