2010年东莞东城东方威尼斯项目市场定位报告.pp

【东方威尼斯项目】 成果体系: 项目评价: 地块现状总体评价: 项目SWOT矩阵分析: 项目CCTI定位推导: 商业形态: 大型商场功能定位: 大型商场功能定位: 大型商场功能定位: 大型商场功能定位: 大型商场概念提示: 步行街功能定位: 步行街功能定位: 步行街概念提示: 公寓功能定位: 写字楼功能定位: 项目总体功能定位: 项目档次定位: 业态组合: 购物中心体验式业态组合: 购物中心业态组合概念提示: 特别企划: 中心广场业态组合: 步行街业态组合: 步行街业态组合: 步行街业态概念提示: 物业形象及推广主题: 经营定位: 管理模式定位: 价格定位: 价格定位: 价格定位: 直接销售收入测算: 价格计算说明: 项目发展建议: 项目发展建议: 项目发展建议: 项目发展建议: 市场切入点建议: 【购物中心整体招商价格底线】： 1－4层核心承租户租赁期限不低于15年，起点租金不低于30元/㎡.月 【一层街铺销售均价】： 26,520元/㎡ 【步行街单层及1－4层联体铺位均价】： 【2－4层联体铺位销售均价】： 10,080元/㎡ 25,200元/㎡ 【公寓销售均价】： 【写字楼销售均价】： 毛坯房：3,895元/㎡ 毛坯房：3,230元/㎡ 以上直接销售收入未包括商场租赁部分，步行街二层以上联体铺位及公寓、写字楼二层商铺销售收入。 总计 66,691万元 由于本项目步行商业街离正式发售尚有较长时间，本价格只作为当前参考性价格，最终市场销售价格依据正式发售当时市场行情调整执行； 本价格测算制定只考虑市场因素，未结合项目发展成本因素，建议发展商以此定价对比项目发展成本，以实现合理的利润回报。 【利用中庭空间的功能与作用 】： 【从不同的层面同时引入人流 】： 【精彩的夜间照明设计能提升物业形象 】： * * 市场定位成果汇报 东莞中原物业顾问有限公司 项目评价： SWOT 矩阵分析 区域市场： 空白点 机会点分析 定位分析： CCTI 推导模型 定位推导体系 宏观定位策略 功能定位 档次定位 客户定位 业态组合 形象定位 经营模式 管理模式 价格定位 发展建议 地块的商业价值较高； 地块可进入性、视觉可见性较强； 具备开发中高档商业物业的物理条件； 所处地段具备形成新兴商圈的条件； 主临街面少及烂尾楼形象是项目硬伤。 威胁T（Threat）： 区域之间的市场竞争； 同片区市场竞争。 机会O（opportunity）： 地段升值潜力较大； 市场需求有望增加； 强劲的经济支撑； 政策利好。 劣势W（weakness）： 项目“久建未完”，客户心理障碍存在； 临街面少； 周边环境相对较为杂乱； 开发时机滞后。 优势S（strength）： 区位地段优势； 市政配套齐全； 商业氛围浓厚； 交通便利优势； 规模优势； 片区认知度高。 态势 （Trend） 消费者 （Consumer） 竞争者 （Competitor） 自身资源（Itemself） 东莞尚缺乏类似深圳铜锣湾、茂业百货、香港青衣城、广州天河城这种真正意义上的大型购物中心。 而经济环境调研显示，东莞经济实力及居民消费能力具备中高档消费能力。 【东莞商业发展现状】： 三级辐射区：500万人口 二级辐射区：100万人口 一级辐射区：10万人口 【大型购物中心的市场支撑】： 从市场竞争态势、市场需求、市场发展趋势综合考虑，本项目大型商场部分定位于以购物与娱乐为主题，购物定位于综合性购物中心（Shopping Center），以百货主力店为主，辅助以娱乐功能。 大型购物中心 Shopping Center 第四重：商业/社会/文化交流的消费及服务功能 第三重：外延辅助型消费及服务功能 第二重：舒适性消费及服务功能 第一重：基本消费及服务功能 【步行街功能元素层次组合】： 集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务等为一体的步行街； 城区及其周边地区的商业核心及文化中心，复合了广场功能效应的步行街； 东莞商业信息的集散地； 东莞市民社区文化生活的共鸣体。 精装酒店式服务公寓 发展型公司创业平台 集购物、娱乐、餐饮、休闲、商务、居住于一体的主题式商业中心； 以大型百货商场和娱乐城为旗舰店，专卖店、个体独立店为辅助店的多种商业形态的组合； 商业形态将充分满足购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等方面的功能。