2010年宁波英雄水库地块梅山岛春晓镇地块考察报

宁波地块考察报告 * 考察时间：2010.01.13～15考察地块：江北区 英雄水库地块 北伦区 梅山岛 北伦区 春晓镇地块考察人员：周世敏 白耀天 杲先鹏 英雄水库地块 1. 英雄水库地块地理区位 图中“A”所示位置即为英雄水库地块的所在地，隶属于宁波市江北区。 宁波市区至慈城镇（图中慈湖公园位置）的距离约15公里； 慈城镇至英雄水库的位置约6公里； 宁波市区至英雄水库的距离约20公里。 江 北 区 英雄水库地块关联行政村 公有村 金沙村 南联村 五联村 英雄水库相关地块主要涉及4个行政村：南联村、五联村、金沙村、公有村。（如右图所示） 4个村落依山傍水而自然形成居住片区，拥有良好的自然风光资源。 当地的主要经济产业有：杨梅种植、毛竹种植、园林苗圃。另外还有少量的生产加工型工业企业。 4个行政村中，南联村、公有村和五联村距水库较近，山水环绕，自然资源最好；金沙村距水库稍远，主要为山谷坡地，植被覆盖以毛竹为主。 南联村 公有村 五联村 金沙村 英雄水库地块关联行政村 枯泽带 环英雄水库取景 公有村入村口1 公有村入村口2 南联村 公有村 较为理想的球场或开发用地 江北区区域规划前景 江北区以地处杭州湾大通道出口的优势为依托，实施高效、集约化的城市产业战略，力争到2020年形成“一心一轴三区”为格局，以循环经济为核心的生态产业体系。 “一心”即以城区中马、白沙、文教、孔浦四大街道为主体，包括甬江街道等部分地区构成的江北产业中心。该区域重点发展商贸物流、金融、信息咨询、研发设计等生产配套的服务业，完善城区房地产、餐饮零售、旅游、教育、文化、卫生、体育等服务业。 “一轴”即由庄桥街道、洪塘街道、慈城镇中心三点形成的轴线。以庄桥街道为中心的平原地区，重点发展冶金、机电、橡塑加工等行业；以洪塘街道为主体建成都市型农业生产基地；以慈城镇古城区为中心发展旅游和配套服务业。 “三区”即都市型农业产业发展区，指洪塘都市型农业产业中心，重点发展都市农业、经济林果种植业、蔬菜花卉种植业、禽畜养殖业及旅游业；生态型工业集中区，指宁波城市工业功能区和江北区投资创业中心，重点发展江北区生态工业；生态型旅游发展区，指慈城镇古城区与保国寺及周围山林，主要发展生态观光旅游服务业、经济林果种植业和特色蔬菜种植业。 慈城在宁波都市圈的发展位置 中心湖 狮子山 慈城新区城市规划功能分区 慈城新区政府公示规划意向 宁波市政府不断加大对江北的基础设施建设力度，区域基础设施条件不断改善，带动了江北房地产业的快速发展，改变了江北区域内基础设施配套不全，庄桥、洪塘、慈城三镇的房地产开发以零敲碎打，规模小，档次低，配套设施不全，管理较为落后形不成气候的局面。 随着 “北岸琴森”、“外滩花园”、“同方杰座”、“塞纳丽景”、“天水家园”、“锦江年华”等中高档住宅小区的相继开发建设，为江北区的房地产开发拉开序幕，也使江北区的地块开发渐入佳境，宁动地块的“凯德汇豪天下”，日湖地块的“日湖花园”、“日湖琴云”、“湖景花园” “日湖家园”的高档住宅小区相继开工建设和城庄地块大型楼盘的推出，加快了江北区房地产业发展步伐。 经过几年的建设,一批楼盘相继竣工并获得各种奖项，“天水家园”、“北岸琴森”“天合家园一期”楼盘被宁波市建设委员会授予宁波市住宅开发项目“人居环境奖”；“亲亲家园”楼盘荣获“全国人居经典综合大奖”、“宁波市城市标志性楼盘住宅金奖”、“宁波2006年标志性名盘”、首届“宁波市优秀规划居住区”、“宁波市十大绿色景观小区”等称号，江北“后来居上，最美最好”的居住环境已初见端倪。 江北区房地产现状及前景 慈城镇距离英雄水库地块较近，因此该区域房地产市场最具参考价值。 该镇目前在售的楼盘主要为慈城新天地和慈湖人家。 慈城新天地在当地较具代表性； 慈湖人家为慈城镇属安置房，二手房价格约7000元/㎡。 重要信息： 慈城新区环中心湖、倚狮子山，定位为宁波港桥经济发展的桥头堡，将建成大宁波中心城区之一，目前万科地产和宁波城投已环中心湖区域取得房地产开发用地。 江北区慈城镇典型楼盘价格水平 慈城新天地 联排别墅·30-50㎡精装公寓·商业街 商铺08年7月5日开盘，当时价格7800元/㎡起；二百多平米院落总价160万元起。 商铺 精装公寓锦堂于09年11月15日开盘，当天全部售馨，当时均价为8000元/㎡。总计129套多层精装小户型，单套面积30-65㎡不等。 精装公寓 至目前，仅剩十几套联排别墅在售，面积206-460㎡不等，均价12000-13000元/㎡。 别墅 英雄水库投资分析 1、江北区慈城板块规划发展前景已经明朗，市场空间较大，别墅类产品尤具发展价值。 2、慈城板块具有