【精品】定价策略的分类及基本方法.ppt

万安金邸价格建议报告谨呈：农工商房产5.5 米挑高定价酒店式公寓定价思路朋鑫苑项目名称：朋鑫苑绿化率：28% 项目地址：健康路299 号占地面积：0.91 万方容积率：1.1 建筑面积：1万方建筑类别：多层首次开盘：2004-06-24 总户数：100 户车位比：入住时间：2005-05-23 物业公司：上海新泾物业公司开发商：上海朋鑫房地产有限公司物业费：0.4 元/平米2/2/1 88.84 ㎡单价7879 元/ ㎡总价70 万4 楼/共6楼精装3/2/2 128 ㎡单价6641 元/ ㎡总价85 万4 楼/共6楼普装3/2/2 136.25 ㎡单价7046 元/ ㎡总价96 万4 楼/共6楼精装该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在6200—6400 左右，实际成交价格在6000-6200 左右森海豪庭项目名称：森海豪庭绿化率：38% 项目地址：塘园路238 弄占地面积：10.7 万方容积率：1.09 建筑面积：12 万方建筑类别：多层首次开盘：2004-12-25 总户数：612 户车位比：1：0.5 入住时间：2005-12-28 物业公司：上海殷润物业管理公司开发商：上海金禹房地产开发有限公司物业费：0.8 元/平米3/2/2 125 ㎡单价6400 元/ ㎡总价80 万1 楼/共6楼毛坯3/2/2 129.65 ㎡单价7096 元/㎡总价92 万2 楼/共6楼普装3/2/2 129.65 ㎡单价8022 元/㎡总价104 万2 楼/共6楼新精装该案目前二手房挂牌价格：※剔除装修费用，目前毛坯报价在6400—6800 左右，实际成交价格在6200-6600 左右项目价格红菱苑珠溪苑弘泽阳光苑森海豪庭金玉良苑汇佳新苑紫金名苑区域二手房高端项目成交均价约在7200-7500 左右，中端项目成交6500-7000 ，低端成交6000-6500 。二手房价格华光紫荆苑朋鑫苑6200-6600 6400-6800 多层森海豪庭6000-6200 6200-6400 多层朋鑫苑低端项目6400-6800 6600-7000 多层珠溪苑6700-6800 7000-7100 小高层、多层汇佳新苑6200-6800 6400-7100 小高层、多层金玉良苑6800-7200 7100-7400 小高层、多层华光紫荆苑6900-7200 7200-7500 小高层、多层弘泽阳光园中端项目7200-7500 7500-7700 小高层紫金名苑7200-7500 7500-7700 小高层红菱苑高端项目均价（毛坯）报价（毛坯）产品形态项目名称类型2 区域高端二手房毛坯成交均价约在7200-7500 元/平左右。区域市场小结一手房市场只有尚成府邸一个在售项目，均价6900-7000 元/平，区域住宅市场潜在供应主要集中在2010 年下半年-2011 年上半年，与本案推案周期基本无重合1 客户研究小高层客户追捧楼层：5-13 层花园洋房客户追捧楼层：1-4 层客户对联排/双拼需求集中在资源优势强、位置佳的边套客户意向需求联排洋房公寓双拼掘石港东林河东林东街万安街胜利街滨河路客户需求：小高层＞花园洋房＞别墅客户价格预期公寓价格：客户普遍认可的公寓价格约8000 左右。洋房价格：客户普遍认可的洋房价格约8000-8500 左右。联排价格：客户认为10000---12000 价格水平比较合理，能够接受。双拼价格：客户认为12000---14000 价格水平比较合理，能够接受。客户价格预期项目背景及核心问题目标下的市场研究价格建议宏观市场研究外围市场研究市场研究框架区域市场研究客户落点梳理预判区域可比公寓产品价格下限：6900*45%+7200*50%+9500*5%=7180( 元/平米）预判区域可比公寓产品价格上限：7000*45%+7500*50%+9500*5%=7375( 元/平米）区域可比公寓产品静态毛坯均价=(7180+7375)/2 =7278 （元/平米）区域可比公寓产品均价：7300 元/平米区域可比一手房价格（尚成府邸）6900-7000 元/平米参考比重45% 周边可比高端二手房成交价格7200-7500 元/平米参考比重50% 参考因素二参考因素一区域公寓价格参考区域可比公寓成交价格9500 元/平米参考比重5% 参考因素三区域可比公寓静态均价：7300 元/平方米本案公寓当前静态价格定位：8000 元/平方米本案公寓品质较高，较区域均价溢价10% 公寓定价本案公寓价格推算价格：8030 元/平方米花园洋房定价项目公寓静态价格：8200 元/平方米本案花园洋房当前静态价格定位：8300 元/平方米考虑朱泾客户更偏爱电梯房，且本案花园洋房附加值无绝对优势本案花园洋房静态价格：8300 元/平