2008年湖南郴州房地产研究报告-34页.ppt

郴州房地产市场研究 一、国家或城市发展宏观政策： 1、国家宏观政策因素： 1）2007年9月27日，人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，第二套房40%首付+1.1倍利率；以家庭为单位认定住房贷款次数 ； 2）货币政策继续坚持稳中适度从紧，货币政策2008年继续紧缩，开发商资金压力成本和消费者购房资金压力都在上升； 3）增加限价房供应，90/70”政策继续贯彻，中小户型普通商品房继续获支持，在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。90平方米以下的住房供应量持续增大，其中包括普通商品房里面的中小户型，也包括经济适用房和限价商品房的供应量； 4）土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应，缩短开发周期，明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给； 5）房价涨幅总体趋缓：国家统计局公报，今年1季度，全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨11.8％，一线城市价格指数近乎全线飘红下挫；2季度同比上涨7.5%; 6月份70个城市房屋销售价格同比上涨8.2%；而环比价格与5月持平。 6)住房成交量持续下降。1季度全国商品住房竣工面积6397万平方米，同比增加27.4%；销售面积9500万平方米，同比降低0.3%; 国家或城市发展宏观政策： 以下数据引自市府关于2008-2009城区住房建设规划通告 2、城市发展宏观政策： 1）南移东进,郴州大道\青年大道\爱莲湖新城区建设,通过新城区建设促进老城区职能和人口的疏解，降低老城区压力； 2）增加限价房供应,08-09年除集中新建2处经济适用房外；另在旧城改造\企业改制的商品房小区按一定比例配套建设经济适用住房;加强土地整备,保障土地供应,加快新城区重点区域配套设施建设; 3）08-09年度,90平方以下新建住房面积占总建筑面积的70%;08年主要抓好郴州大道、青年大道、梨树山大道“三线”、福城新区、骆仙铺新区和王仙岭新区“三区”、郴江河、燕泉河、同心河“三河”和市城区东南西北“四个出入口”建设，推进中心城区扩容提质。 4）08年,建设商品住房1.5万套, 建筑面积145万 平方米,新征用地30公顷; 09年,建筑商品住房 1.39万套, 建筑面积132万平方米,新征用 地44公顷; 5）价格高企,开发投资大幅增长,项目成本不断增加; 6)销售面积大幅减少,住房价格相对稳定,2008年 1—3月，我市商品房竣工面积5.7万平方米，同比 上升0.4%。受市场供求关系变化的影响，1—3月 全市实际销售面积9.2万平方米，同比减少36.5%。 7) 新开工项目进展慢，建筑成本上升快,乐仙·峰景、 湘南风情园内诸项目未能如期开工建设；去年年底 开工建设项目，如华宁春城、龙泉名邸、龙凤嘉园 等项目工程进度也不尽人意。当前，市城区普通水泥 平均价格为450元／吨，较去年年底上涨60%；建筑钢材平均价格为5500元／吨，较去年年底上涨44.7%；沙石平均价格95元／方、65元／方，较去年年底分别上涨26.7%和44.4%；人工工资达到100元／人·天，较去年年底提高10%。 二、城市人口及结构: -----以下数据源自郴州2007年国民经济和社会发展公报 “八山半水分半田，四面青山列翠屏” ，郴州市位于北纬24°53′～26°50′，属中亚热带季风性湿润气候区，总人口为466.39万人，其中城镇人口186.65万人，增加6.97万人，占40.02%；乡村人口279.74万人,占59.97%。现辖两区（北湖、苏仙）、一市（资兴）、八县（桂阳、永兴、宜章、嘉禾、临武、汝城、安仁、桂东）。总面积1.94万平方公里，占全省面积的9.2%；人平土地面积7.09亩，比全省人均多1.7亩，居全省第三位 。 郴”字独属郴州，最 早见于秦朝，为篆体“郴”，由林 邑二字合成，意谓“林中之城”。 公元前221年，秦始 皇统一天下，分天下为三十六郡， 在湖南置黔中、长沙二郡，在郴州