伟业顾问-太原后营坊街房地产项目提案报告71页.PPT

价格档次 价格定位 舒适型户型： 3300-3800元/平米； 40-80万元/套 紧凑型户型： 3000-3500元/平米； 18-30万元/套。 目标人群定位 本项目，足够的舒适性与升值潜力，决定消费人群分为两类： 追求完美生活的“自用型”客户，满足区域升级换代的需求。 他们对城市的发展历史与发展未来有着清晰的判断，对“太原城市核心区”拥有眷顾的人群。 “自住兼投资型客户” 他们保持着对于工作的梦想和对于都市生活的需求。他们不会选择距离城市很远的郊区购房，而是选择一个交通相对便利、景观相对较好、价格相对不高的均衡性置业方案。 潜在目标客户构成 本项目需求特征 城市中心 －舒适型住宅 －第一居所 自用型客户 1、周边升级置业客户，现居住房屋已经老旧，属于应升级换代产品，业主均有一定的经济基础，并由升级置业的愿望； 2、府东（西）街－柳巷商圈－朝阳商圈－五一广场商圈一线中高档办公物业聚集，其中大中型国内外企业云集（国企、私企都有、外企较少），高层领导、中高层管理人员居住需求旺盛，对居住品质及环境要求较高。 3、周边小企业主，有较强的经济实力，在工作地附近寻求较高品质的居所。 4、具有老城区情怀的人群，对“太原城市核心区”拥有眷顾的人群。 身份地位： 泛含太原市各行业中高收入人群，工作地点近或认可城市发展的前景。 4、财富顶端人群，占有独一无二的景观及资源优势的高端客户群。 和睦、幸福的家庭生活 悠闲自在的生活节奏 孩子的欢愉 本项目需求特征 城市中心－紧凑型住宅 自住兼投资型客户 身份地位： 核心层客户群为工作在迎泽区和杏花岭区的中高层管理人员或各专业领域的科技人员，另有如外地来晋的自由职业者、经纪人等类群体。 他们并非社会精英人物，也非居于社会底层，而属于枣核型收入结构中的最宽段； 多为即将添丁的两口之家或子女尚小的三口之家。 友谊和聚会 以上为本次汇报内容，谢谢 ！ * 使土地供应减少，土地价值更加珍贵，客观上使房地产产品价格稳步提升。 如果将产品细分，既满足低收入阶层的功能性产品，满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，太原房地产市场应有巨大的价格上涨空间 由于人均住房面积严重不足和取消福利分房的影响，以及城市人口的增加带动住房需求的快速增加，市场仍会处于供不应求的局面。 * * 东大盛世家园，作为太原的一个重要地产项目，从其开盘的热销到后期的滞销，其过程伴随着的是购房者对于高密度住宅项目认识的逐渐成熟。高密度的住宅环境所造成的采光少、通风不畅、观景差等众多的劣势，致使高端市场中的高密度产品出现全面的滞销状态。本案高密度产品与高端市场定位的矛盾而本案恰好是此种产品，高密度的设计，园林绿化面积小，无法匹配高端市场定位。 本项目所处的位置为太原老城区，周边的楼房多为旧房，楼体立面破旧，规划杂乱。老城区的居民，在知识层次和个人素质上，都有所欠缺，缺乏作为高档生活区所必备的人文环境。因此，无论从生活环境还是人文环境，本案所在区域均难以支撑高端市场定位。 * 区域市场竞争较为激烈，但还是存在一定的市场空间与产品空间。目前周边的住宅供应同制化严重，但多数项目的产品类型相对单一，只有为数不多的项目包含了底商、写字楼、酒店式公寓、高档住宅等多种产品，其他项目多以住宅配底商的形式出现。因此，我们可以从项目产品的多样性上寻求机会。 本项目所在区域内，除泛华盛事具有一定的项目档次和对外形象外，其他项目的整体档次感不强。无论是产品形式还是景观设计都过于千篇一律，没有特色。而本项目正好可以抓住这个机会，在对外形象和产品档次上下功夫，做出项目的特色，提升项目在区域内的形象，将项目作成精品，在区域内脱颖而出。 目前本区域内竞争项目对于本身的卖点营造和宣传显然是不够的，只是单纯的依靠区域市场的需求进行项目销售。本项目可以利用这个市场空白打造自己项目的卖点。通过对区域市场的研究和分析发现，几个主要竞争项目都有大面积的景观建设。然而真正的特色景观的营造却没有，多集中在单纯的绿色园林的建设。太原的项目普遍不重视项目水景的建设。恰恰，太原属北方城市是个缺水的城市，因此多数项目对于整个项目中水系景观的营造都很缺乏。近几年随着南方开发商的不断涌入，将南方社区的水景建设带入北京，得到了客户的一定程度的认可。本项目正好可以抓住时机，将水系景观的营造作为项目园林建设特色。同时作为项目的一个有力的卖点。 * * 在社区的邻街部分设置少量的商业产品，带动社区的商业氛围的同时，满足社区的日常生活消费需要，同时作为项目中单价最高，利润最高的产品出现，通过商业的经营档次很好的提升项目档次和生活品质。 在区域内主要的商务带——前营坊街一侧建设部分的商务产品，迎合区域的整体发展，确保项目的实质市场价值的延续。考虑到目前区域内成功的商务产品的形式，如soho，