中新集团徐州某房地产项目定位市场研究报告.ppt

目标销售周期： 2007年5月—2008年6月 目标销售率：90 % 目标销售总额：6.7亿元 其中：春节前（2007年5月初-2008年1月底）完成销售4亿元，回款3.2亿元。 完成销售回款的相关准备条件 8月份前拿到不低于800套房源预售证，11月底前拿到剩余预售证； 建设项目现场售楼处，可利用会所及商业设施规划建设； 建设实景样板区，景观绿化先期做到位； 短期内整合优势媒体造势，造成紧张的销售气氛；充分利用好五一房展会。 谢 谢 聆 听 ！ 为解决“距离”问题： 一方面，可以与公交公司洽谈，开辟新的线路（利用矿大 已有的交通）。 另一方面，自己开辟中住城到市区中心处的交通线路。 3、风水导向 风水，是我国一种古老的文化，它包含着人如何去顺应自然的深刻哲理。 风水理论实际上就是地理学、地质学、星象学、气象学、景观学、建筑学、生态学以及人体生命信息学等多种学科综合一体的一门自然科学。其宗旨是审慎周密地考察、了解自然环境，顺应自然，有节制地利用和改造自然，创造良好的居住与生存环境，赢得最佳的天时地利与人和，达到天人合一的至善境界。 本项目风水的宗旨就是理气，即 寻找生气 。而有生气的地方应该是：避风向阳，山清水秀，流水潺潺，草木欣欣，莺歌燕舞，鸟语花香之地。这恰恰和生态建筑不谋而合！生态建筑学是研究人类建筑环境与自然生物共生关系的生态学。本项目要将传统风水中的朴素真理，与现代环境景观学互相嫁接，更好地为业主服务，当然也是为项目销售服务。 本项目引进风水导向，一方面是为了体现项目的在寻找“生气”上的理念和行动，更是为了尽可能的降低消费者对通过社区的道路——新茶路作为去往火葬场的主要道路的心理障碍。 风水的问题自然要用风水来解决， 通过风水导向首先让目前徐州老百姓普遍认为新茶路是黄泉路的说法变成“疑之呼、信之呼，全凭自觉”的个人不确定认识，同时通过本项目寻找“生气”的风水宗旨来化解大众心理障碍尤其是目标消费群体的心理障碍。 风水导向决定了消费者接受项目的心理时间 4、新闻导向 在“眼球经济”时代，我们需要关注，而新闻无疑是最受大家关注的，制造新闻、传递信息、导向造市、强力造势，当我们的项目站在新闻的前端、“市”和“势”的顶端，引领市场自然是水到渠成。 本团队在徐州特别的“新闻脉”，决定了我们可以更好的对徐州媒体进行整合，更好的制造、引导新闻。 新闻导向决定了我们的 “造市” 和“造势”的高度。 5、广告导向 树立企业品牌、阐述开发理念、传递项目信息等等，都离不开广告，在洞悉个广告媒体的基础上，对其进行整合，发挥其最大功效。在这里我们要特别注意两点： 【注意我们沟通方式】 针对我们的目标客户特征，需要注意我们的沟通方式：前期加大软文宣传力度，以期改变消费者观念。 【加强户外广告导视系统】 大型户外广告牌：市中心、通往项目的重点区域、目标客户群体的强辐 射区域 路牌导视系统：沿中山南路等路灯杆上做项目形象广告。 车体导视系统：相关公交车体、出租车做项目形象宣传广告。 当我们把户外广告当作放大的报纸广告来做， 效果同样可以得到放大，关键是统一整合控制。 6、活动导向 针对性的营销活动，由于有了目标群体的直接参与，沟通变得相对容 易，我们可以组织如下一些营销活动： 前期宣传期间组织大型专家论坛会，以期引导消费者。 通过名人专家邀请，发挥名人效应。 强化开盘大型活动组织，以期达到轰动效应。 7、产品导向 什么样的产品是好产品，从营销的角度来看，适应市场需求的产品才是好的产品。在核心产品基本确定的情况下，如何让产品适应市场就变的非常重要。 我们需要从引导市场的角度来推介产品，也需要从市场需求的角度来调整产品。 总房款将是我们衡量产品的一个重要标准，而总房款的控制是以面积的有效控制为前提的 为了更好的适应市场需求，在不调整整体规划的前提下， 我们的户型还是需要适当调整的 户型设计建议 面积控制： 洋房底层面积必须控制在144平方米以内。 叠加别墅单户面积底层控制在190平方米以内，三四层控制在170平方米左右。 连排别墅面积尽量控制在210平方米以内。 具体户型修改意见 ： 1、洋房A户型取消南侧2700MM进深的阳光室，这样既可以减小进深（目前设计进深达到了20米），增加餐厅采光度，又可以有效降低底层单户面积，同时增加了花园面积，并且花园更加好用。二层和三层再适当增加露台面积。 2、洋房B户型二层和三层再适当增加露台面积。 3、叠加别墅C户型屋面尽量调整为能上人的平顶屋面，这样可以增加屋顶平台，否则三四层与普通洋房就无质的区别，价