2010房产新政下的市场动态及应对策略.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房产税猜想——先松后严，有可能造成房价长期阴跌 国家思维 2.1 政策发展 2.2 对调控的趋势研判 2 鉴于房产税的影响重大，深远，因此对房产税的具体实行猜想如下： 一、先松后严，缓缓推进；房产税将会带来住房价值体系的重建，对房价影响极大，因此房产税必然不能够一步到位，只能是缓缓推进，预计体现在两个方面，首先是征收范围，预计会从第三套房及以上开始，慢慢过渡到按人均住房面积计算；其次是计税标准，住房评估价值先会按基准价格计算，税率也不会太高。 二、执行力度，先弱后强；作为一个认知上较新的税种，在当前调控的背景下，房产税的实际执行力度，也会经过一个先弱后强，给予市场、市民一个过渡缓冲期，也便于国家健立完善的征收渠道。 房产税的执行，既要避免短期给房价带来过大的波动，又会从长期上坚定不移的推进税制的完善，因此房产税的效果释放，将会是一个长期的过程，极有可能带来房价的长期阴跌。 市场走势 2.3 现金为王策略——在市场调整期，要有足够多的现金保障 过冬策略 3.1 复苏策略 3.2 本企业的应对建议 3 建立资金运筹方案 必须制定严谨的资金方案，筹集足够的现金，用以维持调整期的现金支出和土地项目收购； 加快加大现金回收 应以营销为导向，尽可能的实现项目销售及资金回收，做好各个项目的促销准备，制定各种备用方案； 合理控制现金支出 应当合理控制现金支出，包括减少新开工面积，适度放慢部分项目的施工进度，暂停土地收购等待更好时机，适度收缩降低企业运营成本。 产品线战略 3.3 提前启动策略——在市场复苏时，要有足够多的可售房源 过冬策略 3.1 复苏策略 3.2 本企业的应对建议 3 制定市场复苏时间表 必须根据我们对市场走势的判断制定一份复苏时间表，并根据市场形势的变化不定期微调时间表，以此作为公司的统一思想，步调一致的依据。 反周期启动土地收购 根据资金运筹计划和复苏时间表，我们应当选择在市场低谷期(即价格最低期)收购土地，实现反周期运作。 提前布局可售房源 为了保证在市场复苏期有足够多的可售房源，我们应当提前做好项目的方案报批工作，并根据时间表提前3-6个月启动项目，确保公司可以抓住市场复苏后的机遇。 产品线战略 3.3 过冬策略 3.1 复苏策略 3.2 本企业的应对建议 3 在新政下，对于市场形势的正确研判和反馈，对企业的运行，特别是短期内的行为，无疑会产生决定性的作用。 但是作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。因此，回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。 所以，我们更应该关心如何实现企业的产品线战略。 产品线战略 3.3 通过城市、区位、物业类型和需求类型来平衡机会和风险 过冬策略 3.1 复苏策略 3.2 本企业的应对建议 3 通过不同城市配比来平衡机会和风险 一二线城市/外向型城市品牌影响力大，潜在机会大，三四线城市/内生型城市市场风险小，现金流量好； 通过不同区位配比来平衡机会和风险 市中心、城市近郊、城市远郊，不同区位的产品具有不同的价值机会和抗风险性； 通过不同物业配比来平衡机会和风险 住宅物业、商业物业、办公物业和酒店物业等，在不同的市场阶段具有不同的现金流量和价值； 通过不同需求配比来平衡机会和风险 刚性需求、改善型需求、享受型需求和度假型需求，在不同时期具有不同的表现。 产品线战略 3.3 我司土地储备21个，权益面积307万平方米 过冬策略 3.1 复苏策略 3.2 本企业的应对建议 3 1 产品线战略 3.3 项目 数值 项目（含分期） 21个 计容建筑面积 4689881㎡ 我司权益面积 3073482㎡ 世界城 财富中心裕景湾 中骏集团大厦二期 中骏国际社区一组团 紫湖国际 海岸1号 财富中心雍景台 天峰 中骏国际社区二组团 黄金海岸 湖景花园 财富中心2组团 蓝湾尚都 中骏国际社区三组团 唐山项目 西湖1号 财富中心1.3组团 泉州蓝湾半岛 中骏国际社区四组团 鞍山项目 武夷绿洲三期 四季康城一期 四季家园 中骏国际社区五组团 蓝湾翠岭 蓝湾上城 四季康城二期 蓝湾香郡 中骏国际社区六组团 南安会展中心 过冬策略 3.1 复苏策略 3.2 本企业的应对建议 3 产品线战略 3.3 项目名称 计容面积 权益比例 城市 级别 外向度 区位性质 财富中心裕景湾 143877 ㎡ 58% 泉州 二线 内生型 市中心 财富中心雍景台 109172 ㎡ 58% 泉州 二线 内生型 市中心 财富中心2组团 101843㎡ 58